N34 (236) 20 сентября 2013    20.09.2013 | 04:18
Хьюстон, у нас проблемы
Рубрика: пландаун
Просмотров: 1182
Версия для печати

Хьюстон, у нас проблемыДо конца этого года в России может быть принят закон, в соответствии с которым в 2016 году будет отменено деление земель на категории по целевому назначению. Если это произойдет, распоряжаться землей станут муниципалитеты, которые будут делить свои территории на зоны, устанавливая для них перечень разрешенных видов использования. Исключение сделают только для особо охраняемых территорий, ценных сельхозугодий, а также земель лесного и водного фондов. Остальные земли могут пойти под строительство. К каким последствиям приведет очередная реформа? Несмотря на то, что проект закона разрабатывается несколько лет, у федеральных экспертов нет согласия по поводу возможных последствий. В Саратове же эту тему пока предпочитают просто не замечать.

Категория - одно из ключевых понятий нынешнего земельного законодательства. В соответствии с Земельным кодексом по целевому назначению вся территория страны разделена на следующие категории земель: сельскохозяйственного назначения; поселений; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земли запаса. Со временем различия между категориями земель ощутимо стерлись. К примеру, на землях лесного фонда уже можно заниматься сельским хозяйством и добывать полезные ископаемые. А на сельхозземлях можно строить дачи (по сути - жилье). На землях же поселений разрешена вообще любая деятельность.

Чтобы перевести участок из одной категории в другую, например, для строительства, придется обращаться в органы власти разных уровней, поскольку кроме категории у земли есть еще и «вид разрешенного использования», который определяют органы местного самоуправления. Такое разделение ответственности все последние годы приводило к тому, что бизнесмен, к примеру, мечтающий оформить кусок поля под строительство, должен был общаться с чиновниками разных уровней. И если федеральный орган, скажем, изменял категорию, то это вовсе не означало, что орган местного самоуправления обязательно тоже соглашался согласовать иной вид разрешенного использования.

При этом в законе нет даже четкого перечня документов, которые должны обосновать изменение категории и вида земли. Подобная неопределенность все эти годы создавала благоприятную почву для злоупотреблений и коррупции, хотя вся система, как считается, была задумана для уменьшения возможности спекуляции с участками. Насколько удалось справиться с этой задачей - вопрос спорный, поскольку все последние годы перевод земли из одной категории в другую с последующей перепродажей - очень бойкий и чрезвычайно доходный бизнес в любом регионе страны.

Хотят «как лучше»

Учитывая все это, Минэкономразвития РФ еще к весне 2012 года разработало законопроект об отмене деления земель на категории. Изначально предполагалось принять документ еще до конца прошлого года, он был даже внесен в Госдуму, но затем отложен из-за масштабной критики и поправок.

В минувшем августе доработанный министерством законопроект «О внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» был направлен в Минюст России. Поскольку разработка закона включена в «дорожную карту» по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, эксперты прогнозируют, что он будет принят в первом чтении до конца 2013 года.

Авторы законопроекта полагают, что разные категории земель - никому не нужная норма, которая приводит к коррупции и поборам за перевод земель из одной категории в другую.

Поскольку повсеместно в России уже приняты либо принимаются генпланы поселений и правила землепользования и застройки, категорирование земель представляется дублирующим и излишним. Вместо категорий муниципалитеты будут делить свои территории на зоны, устанавливая для них перечень разрешенных видов использования, которых может быть несколько. Классификацию этих видов предстоит разработать федеральному правительству.

Границы городов все более расширяются, потому строительство жилья и коммерческой недвижимости все чаще «вылезает» на земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. В первоначальном варианте законопроекта сельхозземли вообще оказались не защищены. После доработки появилась норма о том, что в составе сельхозземель (400 млн га) будут выделены «особо ценные» (около 200 млн га), которые используются для производства сельскохозяйственной продукции, а также в научных целях. Такие земли будут как бы неприкосновенными - их изъятие для других целей не допускается, за исключением закрытого перечня случаев, связанных с выполнением международных обязательств и государственных нужд.

Что касается остальных сельхозземель, то регламенты их использования будут разрабатывать региональные власти в порядке, который определит федеральное правительство. Планируется, что на таких землях можно будет строить дома не выше трех этажей, причем власти должны будут установить максимальный процент застройки участка.

Молчание ягнят

Мнения насчет последствий закона пока сильно разнятся. Одни считают, что закон позволит застройщикам быстрее и проще воплощать в жизнь разные проекты. Другие называют его жестким лоббированием интересов земельных олигархов. А третьи опасаются, что благодаря реформе в жилых кварталах или поселках начнут вырастать незапланированные бизнес-центры, посреди скверов - магазины, а среди лесов - коттеджи. Вопросов без ответов пока остается очень много. Как отмечали ранее эксперты ИД «Коммерсантъ», нет понятия зоны, не разработан порядок создания и изменения зон, нет определения, что считать особо ценными сельскохозяйственными землями, не ясно, как будет проводиться зонирование территорий и на какие деньги.

Попытки получить комментарии у саратовских чиновников и законодателей в ряде случаев успехом не увенчались. Министр экономического развития и инвестиционной политики области Владимир Пожаров не пожелал прокомментировать проект закона, разработанный профильным для него федеральным ведомством - Минэкономразвития РФ. Он уведомил, что «в соответствии» с «Законом о СМИ» и законом «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления» наш запрос был перенаправлен в… министерство строительства и ЖКХ Саратовской области и областной комитет по управлению имуществом.

Из этого странного жеста приходится сделать, по меньшей мере, два вывода. Первый - о том, что в министерстве отказывают журналистам в здравомыслии, полагая, что сами мы не в состоянии понять, у кого, какие и зачем нужно брать комментарии. Второй - о том, что ведомство г-на Пожарова не видит прямой связи между развитием экономики Саратовской области и серьезными изменениями федерального земельного законодательства, которые предполагает новый законопроект.

Не удалось узнать экспертное мнение о грядущих нововведениях и у бывшего заместителя министра сельского хозяйства РФ Александра Соловьева, который сегодня в нашем регионе «един в двух лицах», занимая посты зампредседателя правительства и министра сельского хозяйства. «Проект Министерства экономического развития РФ об отмене деления земель на категории по целевому назначению не поступал для ознакомления, либо согласования, либо рассмотрения заместителя Председателя Правительства области - министра сельского хозяйства области А.А.Соловьёва. Поэтому официальный комментарий зампреда по данной тематике вряд ли возможен», - сообщили нашему изданию в секретариате г-на Соловьева. Это тем более странно, если учесть, что проект разрабатывается несколько лет. А значит, занимая в 2011-2012 годах пост замминистра сельского хозяйства РФ, саратовский ныне чиновник не мог об этом проекте не знать.

Хьюстон, у нас проблемыНе установленная ценность

Вместо комментария Александра Соловьева его секретариат предоставил нашему изданию «мнение учёных кафедры «Землеустройство и кадастры» ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ». Они, в частности, считают, что «в условиях Саратовской области новый порядок распределения земель по территориальным зонам повлияет только на территории вокруг крупных городов, таких как Саратов, Энгельс, Балаково, так как расширение границ населенных пунктов для строительства новых микрорайонов в нашей области происходит только там. В целом по области значительных изменений не произойдет». При этом «оценка земель на «особо» и «не особо» ценные в области не производилась», отмечается в ответе.

Не очень понятно, почему в области «значительных изменений не произойдет», если даже «особые ценные» сельхозземли на нашей территории пока не выявлены и не выделены. Сельхозугодия с таким статусом, как ожидается, все-таки будут защищены от посягательств застройщиков. А насчет всех остальных агроземель муниципалитеты, возможно, смогут придумать способы, чтобы обойти федеральные нормы и рекомендации. Так что пока выходит, что теоретически можно будет пустить под жилищную и иную застройку практически любое саратовское поле. Хоть вокруг крупных городов, хоть вокруг мелких.

Перспективы застройки сельхозземель около Саратова и Энгельса коттеджными поселками и прочей недвижимостью у ученых СГАУ энтузиазма не вызывают. «Пригородные земли г. Саратова, Энгельса заняты под ведение овощеводства, и застройку этих земель можно отнести к негативным последствиям экономики сельского хозяйства области, так как будет удалено производство от областного центра, что повлечет повышение себестоимости производимой продукции», - отмечается в комментарии. Это умозаключение можно назвать логичным, однако в такую логику не вписывается, к примеру, израильская морковь, продающаяся в сетевых магазинах Саратова, и прочие доступные чужеземные дары природы, выращенные на полях, которые удалены от областного центра настолько далеко, что, по идее, каждый овощ или фрукт должны цениться на вес золота.

Кадастры, кадастры...

Но вернемся к закону. «Помимо градации земель по видам разрешенного использования существуют еще документы территориального планирования муниципального образования. К ним относятся правила землепользования и застройки и генеральные планы. И эти документы утверждены правилами Градостроительного кодекса. Внесение изменений в них опять же производится в рамках кодекса. То есть, допустим, завтра произойдет отмена категорий и кто-то без внесения изменений в данные правила захочет построить бизнес-центр там, где правилами землепользования и застройки на сегодняшний день предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов. Не факт, что без внесения изменений в данные правила ему дадут весь пакет разрешительной документации», - подчеркивает депутат областной думы Леонид Писной.

Впрочем, есть ли вообще смысл вводить новую систему земельных отношений, если прежняя дорабатывалась годами и в любом случае работает? Председатель комитета областной думы по экономической политике, собственности и земельным отношениям Алексей Мазепов считает, что необходимость есть. Он связывает это не только с наличием категорий земель, но и с тем, что налог на них, в зависимости от этого, может очень сильно отличаться. «Последняя кадастровая переоценка земли фактически снизила стоимость, и на сегодняшний момент у нас много выпадающих налогов в муниципальных образованиях. Возьмем, к примеру, Балаковскую АЭС - в этой зоне налог на землю упал на порядок. О том же говорил и председатель ГУ ЦБ РФ Юрий Зеленский. Кадастровая оценка земли зависит от категории, а не от конкретной зоны. Когда мы начнем оценивать землю по зонам, то автоматически уйдем от категорий. И таким, образом в зависимости от того, где находится земля, ситуация будет понятнее и прозрачнее, в том числе по налогам», - уверен Мазепов.

В качестве главной цели законопроекта авторами декларируется снижение барьеров для застройки. Однако заместитель министра строительства области Юрий Земсков не считает, что именно через отмену деления земель на категории можно упростить строительство. «А в чем барьеры сейчас? В том, что кто-то хотел магазин в сквере построить? И когда ему говорят «Нет, тебе не положено», он на каждом углу начинает жаловаться, что это барьер? Да пускай. Процедура получения разрешительных документов сама по себе достаточно сложная. Но, например, расценивать административный барьер как использование зоны не по назначению... Барьер, в конце концов, это не только то, что мешает, но и то, что не допускает злоупотреблений», - подчеркивает чиновник. По его словам, распоряжение землями сельхозназначения - это по законодательству прерогатива субъекта. «Здесь тоже никаких сложностей нет. Другой вопрос, что если границы поселения расширяются, то появляются дополнительные свободные земли. Но процедурно земли сельхозназначения переводятся тоже не так сложно, как кажется», - отмечает Земсков.

У Алексея Мазепова вообще нет опасений насчет того, что сельхозземли, прилегающие к Саратову и другим крупным городам, в будущем станет еще проще застраивать коттеджными поселками. «Если они будут застроены, в конечном итоге я не считаю, что это так уж плохо. Вы считаете, что нам не хватает сельхозугодий для производства урожая?» - говорит он. «Что касается земель сельхозназначения, то порядок их использования, в том числе, порядок выведения их из оборота, - это опять же не только регулирование земельного законодательства, но и другие нормативные акты. Поэтому я думаю, что каких-либо глобальных упрощений с точки зрения градостроительной деятельности не предполагается», - резюмирует Леонид Писной.

Контора пишет

После ознакомления с законопроектом Госдума вернула его на доработку, потому что отдельные комитеты, министерства и ведомства высказали множество критических замечаний и поправок.

Срок разработки и сдачи генпланов для тех населенных пунктов, у которых их еще нет, в очередной раз продлен - на этот раз до 1 января 2015 года. Памятуя о том, сколько времени на это понадобилось Саратову, ситуация не удивительная. Однако если отмена категорий произойдет до того, как все муниципальные образования обзаведутся генпланами, возможны большие проблемы. Причем незащищенными от посягательств окажутся именно те земли, которые сегодня относятся к категориям с повышенной правовой защитой.

По идее, вся критика должны была быть учтена при доработке законопроекта. Но не исключено, что после первого чтения начнут раздаваться возмущения вроде тех, что пришлось услышать после вступления России в ВТО. К нему готовились много лет, но умудрились все равно предусмотреть не все подводные камни. В случае же с землей регионы могут оказаться вообще не готовы к новому порядку. По крайней мере, в Саратовской области будущая реформа пока даже не обсуждается. Нежелание комментировать эту важную тему, которая может стать еще более актуальной в близкой перспективе, заставляет делать вывод о том, что некоторые местные власти и эксперты не стремятся донести свою точку зрения по важным вопросам ни до населения, ни до своих федеральных коллег, даже если им предоставляется для этого возможность (в лице СМИ). Опыт последних десятилетий свидетельствует о том, что когда на федеральном уровне принимают законы, которые в нашем регионе кому-то не нравятся, вскоре начинаются сетования о том, что центр «живет, под собою не чуя страны», не слышит людей на местах и тому подобные жалобы. Но кто мешает публично и внятно обсуждать инициативы федеральных чиновников и законодателей заранее? Донести свое недоумение, раздражение и критику до федерального центра можно разными способами. Комментарии для СМИ (которые попадают в специальные мониторинги, в том числе тех, которые проводят сами федеральные ведомства) - один из них. Проблема, видимо, в том, что быть услышанными центром местные деятели особо и не стремятся. Зато когда центральная власть не устраивающие местных деятелей решения все-таки принимает, начинаются всевозможные «круглые столы», где раздаются горькие слова о непонимании и невнимании. Нечто подобное, видимо, нам предстоит наблюдать в будущем и по земельной реформе.

все статьи
номера
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:
Цитата
Количество символов:0
Внимание! Количество символов
в комментарии не должно
превышать 2000 знаков!
КОММЕНТАРИИ (0)
на главную