Печаль

Уверенность в завтрашнем дне когда-то считалась одним из завоеваний победившего социализма. С победителем мы вроде бы давно распрощались, но его важнейшее завоевание все еще с нами. Даже в нынешнее непростое время, когда буквально все ставится под сомнение, можно быть абсолютно уверенным в одном — и завтра, и послезавтра, и послепослезавтра государство ни за что не оставит своим вниманием кошельки россиян. 

Губернатор Валерий Радаев недавно сделал очень грустный прогноз. Это случилось в ходе посещения Валерием Васильевичем стройплощадки в Сабуровке. Там на месте выяснилось, что далеко не все земли, по которым будет проложена дорога к новому аэропорту, являются муниципальными. "Если же они принадлежат собственникам, значит, кому-то будет счастье. Но в целом счастья не будет. Будет печаль", — предсказал глава региона.

И тут уж с Валерием Васильевичем не поспоришь. Землевладельцам, вовремя избавившимся от собственности, действительно будет счастье. Ну а остальным — печаль. Впрочем, с землей-матушкой в России всегда так. Она вроде бы и кормилица, и поилица. Но чуть только установятся между народом и властью более или менее партнерские отношения, как непременно встанет земельный вопрос и все испортит.

В Саратовской области в 2008 году до большой порчи, к счастью, дело не дошло. Хотя все предпосылки к этому были. Я имею в виду постановление губернского правительства № 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения". Тогда, напомню, было принято волевое решение повысить арендную ставку в 10 раз — с 0,2% до 2% от кадастровой стоимости участка. В общем, нетрудно представить себе масштаб бедствия.

Кстати сказать, кадастровая стоимость земли к тому времени тоже существенно подросла и зачастую превышала рыночную. По сравнению с 2003 годом, "госцена" участков под индивидуальную жилую застройку увеличилась от 3,87 раза в Ершове до 15,46 раза в Новоузенске. С Саратовом и Энгельсом обошлись, можно сказать, по-божески, повысив стоимость земли в 4,58 раза и 6,22 раза соответственно. Садоводам и огородникам губернии не повезло тоже по-разному. Если в Балаково дачные участки подорожали вдвое, то все в том же многострадальном Новоузенске — почти в 8 раз. В Саратове рост составил 2,11 раза, в Энгельсе — 4,6. Есть и еще один примечательный момент — земля в элитном Усть-Курдюме оказалась дешевле, чем во многих райцентрах губернии.

Но не будем углубляться в подробности шестилетней давности. Главное, тогдашнее губернское руководство быстро сообразило, что дело пахнет керосином, и взяло свои слова обратно. То есть внесло изменения в постановление № 412-П. В результате десятикратно увеличенная арендная ставка ушла в небытие, напряженность спала, социального взрыва не произошло. Ну а на подросшей кадастровой стоимости земли не стали акцентировать внимание.

В 2012 году Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) заключила госконтракт с ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ" на выполнение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области. Операцию провели за счет федерального бюджета, и, кажется, весьма успешно. Во всяком случае, отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков удостоился положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет". Далее комитет по управлению имуществом региона, со слов его руководителя Олега Галкина, "в строгом соответствии с законодательством исполнил свои полномочия: утвердил и опубликовал те результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по Саратовской области, в отношении которых была проведена соответствующая проверка и было принято положительное экспертное заключение". И действительно, в январе 2013 года на сайте sarnovosti.ru появилось распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области № 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" с тремя приложениями. Таким образом, все латифундисты губернии получили прекрасную возможность ознакомиться со среднестатистическими актуализированными ценами на землю. Вот только воспользовались ею, судя по всему, немногие. И одним из них был глава Саратова Олег Грищенко.

Опубликованные показатели Олега Васильевича очень расстроили. Дело в том, что кадастровая стоимость участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, гаражей и автостоянок, производственных и административных зданий, строений, сооружений снизилась более чем в 2 раза. Мало того, в 1,5 раза подешевела земля, на которой расположены объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, гостиницы. По прикидкам специалистов из мэрии, из-за такого демпинга общая сумма выпадающих доходов должна превысить 500 миллионов рублей. "Учитывая такое резкое снижение кадастровой стоимости практически для всех основных видов функционального назначения земельных участков, расположенных на территории Саратова, сумма доходов городского бюджета в 2014 году по земельному налогу, арендным платежам за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки, находящиеся в собственности городских округов, существенно уменьшится", — печалился Грищенко и винил в безрадостном будущем Саратова Галкина.

Олег Александрович не принимал близко к сердцу претензии Олега Васильевича, а вполне миролюбиво предлагал мэрским специалистам оспорить неправильные, с их точки зрения, показатели в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Саратовские чиновники этим увещеваниям, похоже, вняли. По крайней мере, стенаний по поводу выпадающих из горбюджета 500 миллионов рублей больше вроде бы не раздается.

А между тем самое главное оказалось не в фокусе. Потому, наверное, что касается это рядовых землевладельцев, счастье и печаль которых в их собственных руках. Для наглядности приведу динамику изменения усредненной кадастровой стоимости так называемых дачных участков на примере нескольких населенных пунктов губернии.

Кадастровая стоимость участков, отведенных под индивидуальную жилую застройку, в большинстве случаев тоже менялась в сторону увеличения. Но были сделаны и кое-какие исключения. Например, в Марксе в 2003 году квадратный метр такой земли оценивался в 99,21 рубля, в 2007 — в 646, а в 2014 — в 344 рубля 13 копеек. В Саратове похожая история: 2003-й — 402,88 руб./кв. м, 2007 — 1 846 руб./кв. м, 2014 — 1 454,73 руб./кв. м.

Однако эти исключения только подтверждают общее правило — земля неуклонно дорожает. Вот только ее собственников это отнюдь не радует. Продать свои активы по установленной "госцене" вряд ли получится. Как говорится, дураков нет. Особенно среди потенциальных покупателей. Поскольку все эти руб./кв. м, умноженные на площадь участка, являются налогооблагаемой базой. Стало быть, чем выше ценится земля, тем больше приходится платить за нее государству.

Впрочем, есть способ снизить налоговое бремя. "Существует сложившаяся судебная практика, когда при обжаловании кадастровой стоимости земельных участков такой стоимостью признается рыночная стоимость данного объекта, размер которой значительно ниже его кадастровой стоимости", — подсказывает выход Олег Галкин. Достичь данной цели можно и во внесудебном порядке. Для этого во всех субъектах Российской Федерации созданы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Есть такая и при Управлении Росреестра по Саратовской области. Вот ее-то членам и требуется доказать, что сведения, "использованные для определения кадастровой стоимости оценщиком и повлиявшие на величину такой стоимости, на дату оценки не были достоверными". Если же со сведениями все было в порядке, тогда надо просто попросить об "установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость".

Но только не вздумайте приходить в областной Росреестр с пустыми руками. В них обязательно должны быть кадастровый паспорт объекта недвижимости, нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа и ряд других бумаг. Ну, например, "отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается". А в случае если рыночная стоимость окажется на 30% ниже кадастровой, придется представить в комиссию "положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, о соответствии такого отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности". Вот видите, как все просто!

Ой, чуть не забыла о нюансах. Так называемая индивидуальная рыночная оценка объекта недвижимости обойдется экономному собственнику в 40-50 тысяч рублей. Это если повезет. Интернет, можно сказать, ломится от предложений по снижению кадастровой стоимости в 5, 10, 20 и даже в 30 с лишним раз. Нюанс второй: комиссия имеет право пересматривать "госцену" только в течение 6 месяцев с даты ее внесения в государственный кадастр недвижимости. Выходит, все уже опоздали. Что ж, тогда к услугам землевладельцев — арбитражный суд и конторы, открыто занимающиеся демпингом.

Ну а тем, кто не хочет утруждать себя хождением по судам и раскошеливаться на переоценку собственности, рекомендую сто раз подумать. Да, пока ставка налога на землю под индивидуальную жилую застройку, сады и огороды действительно невелика — всего 0,3%. Но ведь никто не гарантирует, что такой она будет всегда.

Средние значения

удельных показателей кадастровой стоимости земель

по населенным пунктам (городским округам) Саратовской области

по состоянию на 2 июня 2012 года