Некоторые представители гостиничного бизнеса не верят в реальность планов по строительству отеля «Mercure» в Саратове. После нашей публикации о дорогостоящем инвестпроекте с редакцией связался владелец сети гостиниц «Богемия» Александр Благодаров. Он считает проект, мягко говоря, сомнительным. И вот почему (далее приводим прямую речь собеседника):
«Я работаю на этом рынке 15 лет и хорошо его знаю. Проект по строительству отеля Mercure попал мне в руки примерно год назад. Уже тогда было понятно, что инвестирование в гостиничный бизнес — смелый шаг, так как отрасль на тот момент работала на грани окупаемости. Так вот, я очень внимательно изучил проект и даже обсудил его с авторитетными в нашей отрасли специалистами. Какие выводы из проекта можно сделать? Ну, прежде всего, что дьявол кроется в деталях.
С этим проектом сейчас радостно носятся наше министерство экономического развития и другие высокопоставленные чиновники. Говорят, что макет отеля есть где-то в администрации города и греет душу городским чиновникам тоже. Но лично у меня впечатление такое, что этот проект сделан просто на бумаге и может быть собран так, чтобы облапошить банки. Знакомые банкиры, которые тоже видели проект, это мнение разделяют.
Ну вот, например. В проекте отеля предусмотрено, что 10% (15 шт.) от номерного фонда (160 номеров, не считая апартаменты) — это номера повышенной комфортности. Так называемые «сьюты» (гостиничный номер suite имеет улучшенную планировку, может включать несколько комнат, гостиную, холл, — прим. ред.). Как вы думаете, почём планируют инициаторы проекта их сдавать? По 15 тысяч в день. Но, что особенно интересно, — с загрузкой 50%. Каждый, кто знаком с гостиничным бизнесом понимает, что это недостижимые показатели. Особенно в условиях Саратова.
На мой взгляд, проект при таких плановых показателях изначально нежизнеспособен. Думаю, что любой банкир, который выделяет деньги на реальные проекты, а не для сомнительных целей, это увидит, и финансировать такое едва ли будет.
Тем более сейчас, когда непонятно что будет с нашим бизнесом дальше. Еще три месяца назад за нами все банки бегали, желая прокредитовать. Сейчас все молчат. Смотрят, куда нас кризис заведет. Сейчас ведь ничего не работает. Загрузка у отелей от плановой составляет 3%. Если окупаемость в нашем бизнесе возможна при 40-50% загруженности, то сейчас 3%. Мы даже десятую часть издержек не закрываем.
Другой пример. В структуре инвестиций проекта заложены собственные деньги. Эти собственные средства описаны таким образом: «земельный участок стоимостью 250 миллионов рублей». То есть якобы собственный земельный участок. И тут надо смотреть, каким образом эта земля должна оказаться в собственности компании-инвестора (по официальным сведениям, ООО «Боконцепт» оформила участок в аренду, — прим. ред.).
Да, кстати, участок указан со всеми коммуникациями. Во-первых, никаких проблем с коммуникациями в том районе вообще нет. А во-вторых, никаких особых коммуникаций гостиничному объекту не требуется — электричество, вода. И все это расходуется в минимальных объемах. Это же не химпроизводство. По своему опыту скажу, что в структуре затрат коммунальные ресурсы занимают совсем небольшую долю, буквально копейки. Отелю нужно 500кВт- 1МВт мощности, ну и 500-1000 кубов воды в месяц. Это максимум. То есть обеспечение этого объема не требует серьезных расходов на инженерную инфраструктуру.
Другими словами, все это описание подвода коммуникаций тоже большое преувеличение. Информация рассчитана на людей, которые не будут детально вчитываться в проект.
Если вы посмотрите на компанию, которая выступает в роли консультанта ООО «Боконцепт отель» — «Ivashkevich Hospitality», то увидите, что она не имеет большого опыта эксплуатации отелей. То есть они могут выступать только в роли консультанта инвестора, но не управляющей компании.
Что касается «Боконцепта», то баланс у компании, по моим данным, нулевой, а это значит, что весь расчет только на заемные средства. Но в сегодняшней ситуации заемные средства компании с нулевым балансом никто никогда не даст без дополнительных гарантий со стороны головной компании. А никакой головной компании тут не просматривается. Либо она хорошо скрывается, либо ее нет. По крайней мере, никто про нее не говорит. А без нее невозможно.
Почему я хорошо разбираюсь в этом вопросе? Потому что есть такая гостиница «Олимпия». Мы с партнерами ее приобрели полгода назад и сейчас строим там первый 4-звездочный отель под мировым брендом.
Выбираем из трёх крупнейших международных гостиничных сетей. В том числе IHG (бренд «Holiday Inn», компания располагает более чем 4600 отелями в сотне стран мира, — прим. ред.) и AccorHotels. И вот Accor нам, конечно, не рассказывает, как идут дела с тем проектом на набережной. Но я думаю, что они о нем и не знают толком.
Надо понимать еще, что эти компании сами и не инвестируют в строительство гостиниц в городах вроде Саратова. Они просто продают свои бренды. И чем круче бренд ты выбираешь, тем дороже он тебе будет стоить, тем сложнее будет его окупаемость. Добавлю, что любой крупный бренд заводить в регион очень сложно. Сами бренды к этому не стремятся. Инициатива должна идти, что называется, снизу.
Когда знаешь, как работает эта кухня, довольно странно наблюдать, как вице-губернатор Саратовской области в беседе с французским послом сообщает, что, мол, вот ваша сеть гостиничная к нам заходит. Да откуда посол Франции знает, какие дела делают французские бизнесмены и куда они там заходят? Посла Франции это не касается, как и других чиновников. Я думаю, если они будут «интересоваться» внутренними делами бизнеса, они недолго пробудут у власти. Потому что там так не принято.
Исходя из этого всего, напрашивается вывод, что мы, вероятнее всего, станем свидетелями крупной аферы. Пыль в глаза. В лучшем случае результатом будет переход земельного участка в частные руки путем многочисленных перепродаж и всего остального. А потом на нем возведут очередной жилой дом. Ну, потому что для строительства гостиницы или дома нужны примерно одинаковые условия. А вот получить прибыль с дома гораздо легче.
Теоретически, вероятность реализации проекта в том виде, в котором он представлен, конечно, есть. Но она ничтожно мала. Вспомним другой большой проект, который реализовывали в Саратове — небоскреб «Елена». На глазах у всех происходило. Там изначально в планы завели нереальные цифры. Набрали инвестиций под эти красивые нереальные цифры, построили, и вот она стоит и толком не работает. Другими словами, просто взяли деньги у банков и все. Я думаю, что с этим крутым отелем будет примерно также. Ну, разве что власть отчитается, что сколько-то там рабочих мест создано.
Вроде и обижать никого не хочется. Потому что я понимаю, что любой проект — это необходимость выпрыгнуть из собственных ботинок. Это очень и очень сложно. Но если ты просто воздушные замки рисуешь, то это уже другое дело».