Около 100 жителей Саратовской области получили отказы в выплате компенсаций за их недостроенные квартиры. Все они уверены, что с ними обошлись несправедливо. Считают, что решение об отказе в выплатах принималось незаконно и по надуманным основаниям. Как рассказал ИА «Версия-Саратов» руководитель Саратовского областного центра помощи дольщикам Антон Хайдуков, в настоящее время его юристы ведут уже ряд категорий дел по оспариванию причин, по которым Фонд отказывается выплачивать людям положенные им компенсации.
Чтобы понимать
Федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства был создан федеральным правительством в 2017 году, чтобы, наконец, решить масштабную и застарелую проблему обманутых дольщиков. То есть тех людей, которые зачастую теряли все, из-за нечистоплотности застройщиков. И оставались с миллионными долгами за несуществующие квартиры.
Фонд выплачивает обманутым дольщикам денежные компенсации за недостроенные квартиры. Но только после того, как его наблюдательный совет примет решение, имеет смысл достраивать проблемный дом или нет.
Если достроить объект целесообразно, его передадут на региональный уровень и заниматься завершением строительства будет местный фонд (на условиях софинансирования).
Если достраивать экономически нецелесообразно, Фонд заберет объект себе, а дольщикам выплатит деньги.
Это в теории. А на практике далеко не всем дольщикам Фонд готов помогать финансово.
История 1. Поздно вступившим не выплачивается
Дмитрий Дружкин заключил договор долевого строительства в конце декабря 2013 года. Он выкупил 1-комнатную квартиру площадью 33,7 кв. м. по ул. Огородной за 1,2 миллиона рублей. Говорит, планировал вместе с супругой переселиться от родителей в соседний строящийся дом. Чтобы приобрести небольшую квартиру семья продала машину и взяла недостающую сумму в кредит, с которым удалось расплатиться только в прошлом году.
«Договор подписывали с генеральным директором ЗАО „Геожилстрой“ и председателем ЖСК „Рубин“ Владимиром Беличем (приговорен к 4,5 года колонии в сентябре 2020 года — прим. авт.), — рассказывает Дружкин. — Квартиру я оплатил полностью. Потом зарегистрировал договор в регпалате — все как положено. Ну и с этого момента стал ждать, когда квартира будет готова. По договору я должен был вселиться 31 декабря 2015 года».
Новоселья Дмитрий Дружкин не дождался. Работы на строительной площадке довольно скоро начали затихать, потом рабочие пропали вовсе. Позже стало известно, что на компанию-застройщика подали в суд о признании ее банкротом. Дольщику порекомендовали включиться в реестр кредиторов.
«В реестр требований кредиторов я попал только в 2017 году. Кто-то вступал с денежными требованиями, я хотел получить квартиру. Потом мне подсказали, что в этот реестр попасть мало, надо еще во всероссийский реестр включиться. Поэтому я обратился со всеми своими документами в министерство строительства. И там меня тоже признали пострадавшим от действий ЖСК „Рубин“. Вообще я включился во все реестры, какие только можно, и стал ждать разрешения вопроса», — рассказывает Дмитрий Дружкин.
Позже в рамках процесса произошла передача недостроенного объекта от ЖСК «Рубин» во вновь созданный кооператив ЖСК «Огни Саратова». Но писать заявление на членство в новом кооперативе наш собеседник не стал.
«Я сразу не понял, что это проблема, — говорит Дружкин. — Я же читал закон, а там сказано, что членами ЖСК или иного специализированного кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр участников строительства. Поэтому не волновался. Думал, что в новый ЖСК меня автоматически включат. А оказывается, нет».
В июле 2020 года дольщикам ЖСК «Огни Саратова», куда перекочевали члены ЖСК «Рубин», начали выплачивать компенсации. Но Дмитрия Дружкина в списках не оказалось. Конкурсный управляющий объяснил, что нужно было написать заявление о переходе в новый ЖСК вместе со всеми.
«А теперь, говорит, и рад бы помочь, но ничего сделать не могу. Иди в суд, — рассказывает Дружкин. — Восстановить свое членство в ЖСК было возможно через суд. Это я и сделал. Обратился в арбитраж и получил там бумагу, что я признаюсь членом кооператива „Огни Саратова“ на тех же условиях, на которых этот статус приобрели другие дольщики».
После этого председатель нового ЖСК принял у Дружкина заявление на выплату компенсации и передал его в федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Но Фонд прислал отказ. Объяснил тем, что Дружкин поздно вступил в кооператив — после передачи от одного ЖСК другому. По закону, Фонд не предоставляет выплаты тем гражданам, которые «получили права требований в отношении квартир после передачи объекта незавершенного строительства кооперативу в рамках дела о банкротстве застройщика».
«Но я же не новый член кооператива, как это представляет Фонд, — удивляется Дмитрий Дружкин. — Я был включен во все реестры пострадавших граждан в рамках дела о банкротстве, мои права на квартиру признаны официально. А Фонд упорно это игнорирует и отказывает мне в выплате компенсации».
Жалобы во все инстанции от губернатора области Валерия Радаева до Государственной Думы ничего не дали. Давали понять, что разбираться с Фондом ему и другим дольщикам придется самостоятельно.
«По словам нашего конкурсного управляющего, по ЖСК „Рубин“ сейчас 42 человека, которым отказали в выплатах. И 250 человек, которые свои деньги все-таки получили, — рассказывает Дмитрий Дружкин. — А теперь, насколько мне известно, наш недострой может быть передан Фонду. Вроде как считается, что все проблемы по нему решены. Если это случится, мы останемся без денег и без квартир. Такая вот система защиты наших прав. Можем претендовать на звание „Дольщики, обманутые до последнего, так и не дождавшиеся ни выплат, ни квартир“».
Купить другую квартиру наш собеседник уже не надеется. Говорит, с его зарплатой в АО «Почта России» копить придется лет 200. Остается только бороться за вложенное в ЖСК «Рубин». При поддержке Саратовского областного центра помощи дольщикам он готовится судиться с Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Антон Хайдуков, руководитель Саратовского областного центра помощи дольщикам:
«В настоящее время судебная практика по таким вопросам еще только формируется. Суды Саратовской области не хотят рассматривать иски к федеральному Фонду защиты прав дольщиков. Отправляют истцов в Москву по месту нахождения ответчика.
Вместе с тем, поскольку у Фонда есть официальное представительство (Банк Дом.РФ) на территории Саратова, по моему мнению, имеются основания для рассмотрения данной категории споров в нашем регионе.
Антон Хайдуков
Более того, если всех дольщиков из регионов отправлять в Москву, то это может парализовать Пресненский суд, а кроме того ударит по финансовому положению уже и без того пострадавших людей, не все смогут воспользоваться механизмами судебной защиты».
История 2. Право, приобретенное после иска о банкротстве, не компенсируется
Елена Орехова покупала квартиру в строящемся доме по 4-му Чернышевскому проезду, д. 1. в 2014 году. Оформляла участие в долевом строительстве по уступке права от юридического лица.
«Я покупала не у застройщика — АО „Стройинтерсервис“, а у компании, с которой застройщик за какие-то услуги расплатился квартирами, — рассказывает собеседница. — Моя однокомнатная 50-метровая квартира должна была быть на 14 этаже в 16-этажном доме. Крышная котельная, хороший район, вид на Волгу. У меня маленький ребенок, и я думала, что квартира будет на перспективу».
Спустя время дольщица узнала, что дом признан проблемным, стройка там толком не ведется уже долгое время, а в отношении компании-застройщика возбуждено дело о банкротстве.
«Оказалось, что я оформила сделку буквально через месяц, после того как в суд на застройщика был подан иск о банкротстве. Меня никто не предупредил об этом, я понятия не имела, что дела уже тогда были настолько плохи, — говорит собеседница. — Перед тем как покупать квартиру, я приезжала на стройку, там стоял кран, велись какие-то работы. Я все это видела. Разве я стала бы так рисковать, если бы у меня были хоть какие-то сомнения, в том, что дом достроится?».
Как рассказывает Елена, дольщики очень активно боролись за свой дом. Проводились общие собрания, встречались с застройщиком, искали пути решения проблемы.
«На одном из таких собраний Булатов (Вячеслав Булатов, гендиректор АО „Стройинтерсервис“, признан виновным в мошенничестве и злоупотреблении полномочиями — прим. авт.) еще до того как его признали банкротом предложил нам дополнительно скинуться, собрать 90 млн рублей, чтобы достроить дом, — рассказывает Орехова. — Конечно, никто на это не согласился. Потом там еще много всякого было. Мы все, например, в рамках конкурсных процедур дела о банкротстве АО „Стройинтерсервис“ оформили собственность на свои недостроенные квартиры, и вышли из реестра кредиторов. А потом нас через суд включали туда снова, потому что без этого реестра Фонд не мог принять решение по нашему дому. В конечном итоге, Фонд решил, что достраивать нам квартиры не будут. А выплатят компенсации. О начале выплат я узнала 1 августа».
Довольно скоро собственников долей в недострое начали приглашать за выплатами. Но Елена Орехова приглашения не получила.
«В какой-то момент я начала паниковать и сама позвонила на горячую линию Фонда, — говорит она. — А там девушка-оператор сообщила, что мне в выплате отказано. Почему? Не известно. Обращайтесь, мол, в Фонд официально».
На первое письмо пришел ответ, что женщина неправильно оформила запрос, поэтому ничего пояснить ей не могут. Во второй раз обращаться в Фонд наша собеседница решила уже вместе с юристами.
«Официального отказа пока что нет. Но я не сомневаюсь, что платить мне не собираются, — говорит Елена. — По нашему дому выплаты уже получили все, за исключением меня и еще нескольких человек. Более того, дом уже передают в Фонд. И теперь мы, кому выплаты не достались, ходим в суд, где рассматривается вопрос передачи дома, и высказываем возражения на этот счет. Так как не со всеми дольщиками вопрос закрыт».
Елена Орехова говорит, что как только дождется письменного ответа от Фонда, подаст иск в суд. «Сейчас нужно зафиксировать документально, что я обращалась в Фонд и увидеть, наконец, их объяснение причин, по которым мне не хотят платить. Пока можно только гадать», — говорит она.
Антон Хайдуков, руководитель Саратовского областного центра помощи дольщикам:
«Можно предположить, что в качестве оснований для отказа Фонд, скорее всего, назовет срок, в который у Елены Ореховой появилось право на получение квартиры в многоквартирном доме — через месяц после принятия заявления о банкротстве застройщика. И тот факт, что право у неё возникло на основании уступки от юридического лица.
Ограничение на уступку от юрлица после принятия заявления о признании застройщика банкротом содержалось в предыдущей редакции закона. Сейчас эта норма не действует. Так как заявление о признании застройщика банкротом — не равно признанию банкротства. До введения процедуры наблюдения строительная компания может работать без ограничений в штатном режиме. А квартиры в строящихся ею домах все это время могут продаваться. Покупатель может не знать, что у застройщика есть какие-то проблемы.
В настоящее время закон не признает право на квартиру только в том случае, если уступка произведена после признания должника банкротом. И неважно от юридического или от физического лица. В случае Елены Ореховой, право на квартиру она получила в 2014 году, а банкротом застройщика признали только в 2017-м. Другими словами, я не усматриваю законных оснований для отказа Фонда в выплате Елене Ореховой. И мы будем доказывать это в суде».
История 3. По страховке не платят
В сложном положении оказалась группа дольщиков ЗАО «Саратовгесстрой» в Балаково. Компания-застройщик в июле 2015 года была признана банкротом. Но ее ответственность перед дольщиками была застрахована, и граждане имели возможность получить страховые выплаты.
Однако страховая компания тоже обанкротилась, не сумев расплатиться по своим обязательствам.
Как поясняет Антон Хайдуков, в 2019 году был принят 153-ФЗ, которым вносились изменения в ряд законодательных актов. В том числе, этим законом была введена норма, по которой граждане, в случае банкротства страховщика компании-застройщика, имеют право требовать компенсацию с Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Другими словами, то, что должна была покрыть страховка, теперь должен выплатить фонд.
«Мы обратились в Фонд в интересах дольщиков ЗАО „Саратовгесстрой“. Но нам отказали, объяснив, что якобы страховая компания не передала документы и теперь, мол, Фонд ничего не должен, — говорит Хайдуков. — Но банкрот не может ничего передать, потому что фактически организация ликвидирована. Да и нет у страховой компании такой обязанности, это вообще другая норма. Однако Фонд стоял на своем».
Саратовский областной центр помощи дольщикам попытался оспорить дело в суде. Заявление пришлось подавать в Пресненский районный суд города Москва, по месту нахождения ответчика.
«В суде Фонд изменил свою позицию и заявил, что наши дольщики уже якобы получили квартиры в ЖСК „Возрождение“, созданном в рамках дела о банкротстве застройщика. И именно поэтому ни на какие выплаты они претендовать не могут, — рассказывает Антон Хайдуков. — Но это неправда. Никаких квартир у этих дольщиков до сих пор нет. И деньги свои они вернуть не могут».
Из-за пандемии большая часть судебных заседаний прошла без участия истцов, для представления интересов Центр за свой счёт привлекал адвоката в Москве, когда не мог направить представителя. Однако в первых двух инстанциях — Пресненском районном суде и в апелляции в Московском городском суде — суд поддержал позицию Фонда и исковые требования удовлетворены не были. Сейчас Саратовский областной центр помощи дольщикам подал кассационные жалобы по этому делу.
«В жалобе мы указываем на ошибочность выводов о предоставлении дольщикам квартир в ЖСК „Возрождение“, — говорит Хайдуков. — Да, действительно, этому кооперативу были переданы права застройщика после банкротства ЗАО „Саратовгесстрой“. И один дом действительно был достроен. Но квартиры в этом доме получили не все участники строительства „Саратовгесстрой“, поскольку не все из них стали членами ЖСК. Такое членство предполагает дополнительные затраты. Часть дольщиков Саратовгесстроя предпочли получить денежную компенсацию в страховой компании. А в связи с ее банкротством — в Фонде. Они имеют такое право по действующему законодательству».
Просто людям не дали квартиры и отказываются выплачивать деньги
По мнению Антона Хайдукова, позиция Фонда сейчас выглядит, как попытка сэкономить деньги:
«Создается впечатление, что Фонд цепляется за любой повод отказать в выплатах и получить возможность отчитаться о том, что разрешена проблема по объектам в полном объеме, — предполагает руководитель Центра помощи дольщикам. — С чем это связано непонятно. Может быть, дело в цене решения вопроса: когда наблюдательный совет Фонда принял решение о нецелесообразности завершения строительства и необходимости выплатить компенсации, совокупная сумма выплат была одной. А после того, как в реестр добавились припозднившиеся дольщики, сумма увеличилась. Возможно, Фонд к такому повороту событий был не готов.
Может быть, причина в том, что руководством страны перед Фондом поставлена задача до 2022 года искоренить само понятие «обманутый дольщик», а значит, времени на решение этой задачи осталось мало и они торопятся закрыть все вопросы по объектам.
Может быть, деньги в Фонде кончаются. Да что угодно. Это не повод нарушать законные права отдельных граждан, создавая бюрократические барьеры. Если дом достраиваться не будет и гражданин не получит квартиру, он должен иметь возможность получить выплату от Фонда согласно действующему закону.
А сейчас что получается? Вместо того, чтобы решать проблемы обманутых дольщиков в частном порядке (разбираться в каждой отдельной ситуации), Фонд отказывает людям по надуманным основаниям и более того пишет на них заявления в прокуратуру. Людей вызывают на беседы к следователям, в ОБЭП и так далее. Считаю, что это своего рода психологическое давление, под которым многие граждане перестают бороться за свои права. А те, кто продолжает, должны тратить последние деньги на суды и доказывание своей правоты. На наш взгляд, все это ведет только к росту социальной напряженности.
Безусловно, в результате огромного количества проделанной работы, проблема обманутых дольщиков в нашем регионе практически решена. Достичь такого результата стало возможно благодаря личному участию в решении проблемы спикера Государственной Думы Вячеслава Викторовича Володина и рабочей группы при губернаторе Валерии Радаеве. В настоящее время Фондом принято решение более чем по 30 долгостроям — это самый большой показатель среди регионов. Часть проблемных объектов на себя взяло правительство Саратовской области.
В регионе решены вопросы по большинству долгостроев, но хотелось бы, чтобы Фонд после принятия решения ещё и выполнял в полном объеме принятые на себя обязательства. Иначе получается, что в некоторых объектах до 10% граждан не могут получить выплаты от Фонда из-за бюрократических проволочек.
Речь ведь идёт не о состоятельных предпринимателях или тех, кто по дешевке скупал по несколько квартир. Страдают простые люди, многие из которых брали кредиты, платили приличные деньги, чтобы улучшить свои жилищные условия (переехать от родителей, предоставить изолированные комнаты для детей и т. д.). Но в итоге их «соседи» получили компенсацию, а они нет. И поэтому снова чувствуют себя обманутыми, видят, что условия не равны.
Мы считаем, так быть не должно, и хотим привлечь внимание к проблеме. Руководство страны поставило целью к 2022 году решить окончательно проблему обманутых дольщиков, и мы считаем, что эта цель достижима при правильно выстроенном подходе».
О компании:
Саратовский областной центр помощи дольщикам — проект региональной общественной организации «Институт защиты прав потребителей». С 2017 года проект поддерживается Фондом Президентских грантов. Это позволяет Центру оказывать жителям Саратовской области — участникам долевого строительства — широкий спектр юридических услуг бесплатно.