Последствия кризиса, так неожиданно наступившего прошлой осенью, сложно недооценить. Наиболее заметно экономические метаморфозы, как уже известно, отразились на строительной сфере. Банки прекратили кредитовать застройщиков, а оставшиеся без денег жители нашей страны и, в частности, области отложили покупку нового жилища «в дальний ящик». Ответной реакции не пришлось долго ждать - цены на квартиры поддались влиянию спроса. «Газета Наша Версия» задалась вопросом: а что же стало с землей, неотъемлемой частью любого строительного проекта? Чего ожидать на «территориальном» рынке в период кризиса? Наше издание «покопалось» в саратовской земле.
Уволенные саратовцы скупают садовые участки
Последствия кризиса, так неожиданно наступившего прошлой осенью, сложно недооценить. Наиболее заметно экономические метаморфозы, как уже известно, отразились на строительной сфере. Банки прекратили кредитовать застройщиков, а оставшиеся без денег жители нашей страны и, в частности, области отложили покупку нового жилища «в дальний ящик». Ответной реакции не пришлось долго ждать - цены на квартиры поддались влиянию спроса. «Газета Наша Версия» задалась вопросом: а что же стало с землей, неотъемлемой частью любого строительного проекта? Чего ожидать на «территориальном» рынке в период кризиса? Наше издание «покопалось» в саратовской земле.
По данным Писного и Стрельцина
Сразу бы хотелось оговориться, что речь пойдет прежде всего о земельных участках за городом. В черте Саратова земля приобретается, как правило, под строительство многоэтажных домов, а такая покупка не под силу обычному жителю нашей губернии. Кроме этого, приобретение земли под крупные проекты уже, можно сказать, стало своеобразной «дичью» в городе. По данным ректора Высшей школы недвижимости Якова Стрельцина, за последние 7 месяцев в Саратове был куплен всего один участок. Да и то цена этой сделки тщательно скрывается.
Чего не скажешь о загородных участках. 2007-2008 годы отметились, как рассказывают наши эксперты, необычайным бумом - земля стала активно скупаться, и при этом на ее стоимость внимание почти не обращалось. Но уже сегодня, в преддверии «земельного» сезона, можно говорить о том, что цены и, соответственно, спрос на этот столь значимый ресурс заметно изменились. И то и другое уменьшилось. Если раньше цены к лету на землю увеличивались, то сейчас идет, по-видимому, обратный процесс. В 2007 году участок по цене 500 тысяч рублей в сезон мог подорожать до 700 и более тысяч рублей. Теперь же он может вам достаться и за 350-400 тысяч рублей. К слову, это на сегодня - минимальная стоимость загородной земли под строительство коттеджа.
Кроме этого, по более низким ценам можно приобрести сейчас и земли, которые находились в залоге под кредит. Если заемщик его не выплачивает, то банк продает этот участок, выставляя на торги. Цены на заложенные участки, как пояснил Яков Стрельцин, обычно ниже рыночной стоимости, но их не так много, а стало быть, значительного снижения цен не произойдет.
Максимальных ценовых показателей, в свою очередь, достигает на данный момент, как, впрочем, и всегда, земля на берегу Волги в Усть-Курдюмском направлении. Там цены на участки в 10-15 соток могут доходить до 3 миллионов рублей. Такие же цены можно встретить и за Энгельсом. Второе место занимает земля, продающаяся недалеко от города. Это, как правило, коттеджные земли «со всем удобствами», главным из которых является близость областного центра. По данным председателя Союза застройщиков Леонида Писного, в зависимости от инфраструктуры цены колеблются от 500 тысяч до 1,5 млн рублей.
Что же касается тех участков, на которые были заоблачные цены и которые при этом не отличались элитным месторасположением, то, как рассказала нашему изданию сотрудник риелторской компании ООО «ПК Нефрит» Рита Филоненко, они стали вполне земными. Поскольку цены были вздуты искусственно, то экономический коллапс их «сдул». Однако стоит отметить, что низкая цена не обязательно означает, что ее снизили из-за кризиса. Покупая участок, будет не лишним узнать все сведения о нем: свободен ли от аренды, не заложен ли. Стоит также уточнить, не находится ли земля в зоне отчуждения, не является ли охраняемой, а также выяснить планы местной власти на эту территорию. Все эти данные могут значительно сказаться на цене.
Хлеб ищет брюхо
В целом же процесс удешевления земельных участков напоминает картину с ценами на жилье. Предложение, как отметил Леонид Писной, осталось на прежнем уровне, а вот спрос упал. И если цена на землю за городом уменьшилась в среднем на 20%, то спрос сократился в 4-5 раз. А по информации Якова Стрельцина, - до 10 раз.
И это неслучайно. Председатель совета Областной коллегии оценщиков Александр Галактионов полагает, что люди ждут глобального снижения цен на земельном рынке. В связи со снижением покупательской способности стал возрождаться и позабытый, но весьма эффективный на Востоке способ «сбить» цену. Раньше торги были редки, поскольку оставались доступны кредитные ресурсы - люди могли взять землю в ипотеку, сейчас же все рассчитывают только на свои накопления. «Торг при покупке земельного участка очень уместен. Скидка в 20% - это очень актуально, - заметил Александр Галактионов. - Если год назад был рынок продавца, то сейчас - рынок покупателя!» Это как раз тот случай, когда хлеб ищет брюхо.
Но не все, как оказалось, так однозначно. Кризис, по словам Риты Филоненко, хоть и снизил спрос, но и в то же время перерасставил приоритеты. Теперь популярностью стали пользоваться не столько коттеджные, сколько участки небольшого размера, предназначенные под индивидуальное садоводство. Другими словами, для выращивания овощей, фруктов, ягод. 5-10 соток в районе Волги - это наиболее популярные размеры земельного участка весны-лета 2009 года. «Количество дачных участков весьма велико, и меня не удивляет, что люди тянутся к природе. В советские времена люди могли обеспечить себя на год овощами и фруктами, работая на своем участке», - выразил свое мнение Яков Стрельцин. Однако такая массовая скупка участков для ведения садоводческой деятельности вызывает определенные сомнения у Александра Галактионова: «Сейчас у людей нет работы, а тратить последние накопленные деньги (если они есть) на участки было бы не разумно. Кредит и подавно никто безработным не даст».
Заройте ваши денежки...
Но не только вышеозначенные процессы влияют на состояние рынка земли. По мнению Леонида Писного, падение спроса связано с тем, что произошло снижение инвестиционной активности в регионе, да и в целом по России. Не зная прогнозов на ближайшее будущее, люди не торопятся покупать землю. Кто знает, когда появится возможность на ней хоть что-то построить?
Несмотря на это, большинство экспертов сходятся во мнении, что и сегодня можно вкладывать деньги в эту «природную недвижимость». Действительно, землю больше не делают, кроме того, ее нельзя угнать или украсть, а поэтому, как отметил Яков Стрельцин, земля является одним из наиболее надежных объектов капиталовложений. С этим согласны 80% участников рынка.
- Безусловно, земля - это капитал, предмет накопления, однако необходимо оценивать ее в сравнении с другими инструментами инвестиций, такими как депозитные вклады, акции, недвижимость, драгметаллы, валюта, - рассказывает Яков Стрельцин. - Профессионалы составляют инвестиционный портфель, где есть все вышеперечисленные инструменты, ведь у земли и недвижимости достаточно низкая ликвидность, особенно в условиях кризиса.
Эту мысль продолжает Леонид Писной: «Говорить о том, что земля - это объект вложения, на котором можно заработать тысячу процентов, как в 90-е годы прошлого столетия, уже нельзя. Но то, что земля сохраняет свою стоимость, свою ценность, - это однозначно», - считает он.
Александр Галактионов, в свою очередь, считает, что время высокой инвестиционной привлекательности земли прошло. Она, в отличие от недвижимости, которую можно отдать в аренду, не сдается. За исключением участков сельхозназначения. А значит, доход от нее получить практически нереально. «Несколько прошлых лет были абсолютно спекулятивными, рынок земли рос только за счет спекуляций: участки скупались, и цены на них искусственно завышались. При этом покупалась абсолютно вся земля: как изначально предназначенная под дачи-коттеджи, так и сельскохозяйственная. Но расчет был один - то, что земля будет дорожать», - отметил наш собеседник.
И эту картину, собственно говоря, и можно было наблюдать последние годы. Однако ожидать увеличения цен в нынешней ситуации, похоже, не стоит. Прогнозы экспертов одинаковы: цена будет падать. Разнится лишь предполагаемый уровень ее падения. «Увеличить стоимость земли сейчас, в отсутствие роста спроса, может только инфляция», - уточняет Яков Стрельцин. Также цены могут вырасти и на фоне удорожания жилищной недвижимости.
А пока жителю Саратовской области есть из чего выбирать - купить приличную квартиру или же голый участок земли на берегу Волги. Цены на эти виды ресурсов приблизительно одни и те же. Очевидно в этом выборе только одно: последний вариант будет доступен либо состоятельным людям, либо тем, кто не боится рисковать, вкладывая деньги в землю.