«Должны ли они на передовой думать о том, добьется ли их семья справедливости в тылу или останется обманутой?»: дольщики ЖСК «Времена года» написали письмо Роману Бусаргину

«Губернатору Саратовской области Роману Бусаргину

от обманутых дольщиков «Геотехника-ФИН»

Уважаемый Роман Викторович!

Два года назад Правительство Саратовской области под Вашим руководством отчиталось, что практически решило проблему обманутых дольщиков в регионе. Для многих из нас, которые в то время еще не получили ни квартиры, ни денежные компенсации, данное заявление ознаменовало надежду на скорейшее восстановление справедливости. Однако время шло, мы продолжали судиться; некоторые из нас даже получали решения о выплате достойных компенсаций, кто-то даже успел их получить, но и есть те, кто до этого времени просто не дожил.

В свою очередь с этой осени апелляция начала отменять решения, и назначать копеечные выплаты, трактуя закон не в нашу пользу. Ранее суды назначали относительно адекватные суммы; сейчас же, если кому-то и удается выиграть дело, его компенсацию рассчитывают исходя из стоимости 30 тысяч рублей за квадратный метр — это даже не в два раза меньше стоимости жилья в Саратове. На такие деньги нельзя купить и половину квартиры! А многие из нас все это время вынуждены ютиться в съемном жилье.

Почему одни имеют право на справедливость, а кто-то должен навсегда остаться обманутым дольщиком, которого якобы «не существует»?

Мы ждем восстановления своих прав уже не первый год. Среди нас есть пенсионеры и инвалиды. Мы также понимаем, что наша страна сейчас отвечает на серьезный исторический вызов, и наш регион не остался в стороне. Также среди наших сыновей, мужей, отцов, братьев есть те, кто отправился защищать Родину. Вот вопрос — должны ли они на передовой думать о том, добьется ли их семья справедливости в тылу или останется обманутой?

Мы просим вас признать, что в регионе есть минимум около ста обманутых дольщиков, обратить внимание на нашу проблему и приложить возможные усилия, чтобы помочь нам, ведь многие из нас поддержали Вашу кандидатуру на прошедших выборах и отдали за Вас свой голос, теперь просим поддержать и нас».

Такой текст граждане вручили министру строительства и ЖКХ региона Сергею Соколову; последний пообещал донести его до губернатора.

Что же вынудило обманутых дольщиков обратиться за помощью к главе региона?

Момент длинной в три года

Тогда как обманутые дольщики продолжают бедствовать, другая категория участников процесса попала в неудобное положение. Речь про судей Саратовского областного суда: им приходится обосновывать, почему фонд вправе определять актуальную рыночную стоимость квадратного метра по экспертизе трехлетней давности.

Так, например, участник строительства известного в городе ЖСК «Времена года» (застройщик — ООО «Геотехника ФИН») судился с фондом за право получить компенсацию: судья Ленинского районного суда взыскал в пользу истца почти 3,1 миллиона рублей.

Фонд оспорил решение. Коллегия по гражданским делам изменила сумму: фонд оказался должен истцу уже менее 1,5 млн. за 40-метровую однокомнатную квартиру в центре Саратова. Таким образом, осенью 2022 года, когда даже мэрия утвердила стоимость квадратного метра в городе на уровне 65 тысяч рублей областной суд определил стоимость квартиры исходя из цены в 37,5 тысяч за квадрат.

Оценку фонд, в соответствии с законодательством, заказывал чтобы определить экономику объекта и понять, что выгоднее: достраивать дом и дать людям квартиры, или же расплатиться деньгами. Оценка датирована 31 марта 2020 года, выплатить компенсации в фонде решили еще через несколько месяцев — летом 2020 года.

Объясняя, почему в 2022 году следует руководствоваться ценой марта 2020 года, областной суд процитировал нормы закона, которые действовали на момент заседания наблюдательного совета фонда:

«В силу ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ) выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения… на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения».

Когда же наступил момент выплаты?

»…судом первой инстанции не учтено, что обязанность по выплате истцу возмещения возникла у Фонда на дату принятия Фондом решения о выплате данного возмещения членам ЖСК «Времена года» — 29 июня 2020 года».

Таким образом, «момент выплаты» наступил в первой половине 2020 года. Добавим, фонд, вопреки обоим решениям до сих пор не выплатил истцу ни копейки.

В юриспруденции принято отличать обязанность от обязательства:

Обязательство расплатиться может длиться до тех пор, пока не наступит обязанность: она уже имеет конкретные сроки; с её исполнением считается выполненным и обязательство.

Таким образом, 29 июня 2020 года у фонда появилась не обязанность, а именно обязательство выплатить компенсацию.

А вот обязанность, согласно актуальным на тот момент нормам, наступила «в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином… документов». Именно после этого фонд «принимает решение о выплате возмещения гражданину». Поскольку обязанность не была исполнена тогда, когда положено, суд первой инстанции в ходе рассмотрения дела решил, что момент исполнения обязанности имеет место прямо сейчас. А раз закон обязывает определять размер компенсации на момент выплаты, то логичным оказалось принять результаты экспертной оценки от 5 мая 2022 года, что соответствует требования 218 федерального закона и постановления правительства от 14 декабря 2019 г. № 1680, которые действовали на дату заседания наблюдательного совета.

Иронично, но эти же документы в мотивировочной части цитирует и областной суд, однако, по мнению коллегии, решение первой инстанции не соответствует им, а наоборот, противоречит.

Коллегия посчитала, что момент выплаты наступил за два с половиной года до рассмотрения дела.

Раз судьи посчитали, что дольщику сегодня положено возмещение тридцатимесячной давности, то с их точки зрения момент выплаты длится уже два с половиной года. По сравнению со сроком жизни звезд и галактик, два с половиной земных года действительно кажутся моментом.

«Абсурдная оценка, которая не имеет отношения к закону»

Аналогичное решение областной суд принял 17 ноября текущего года — на заседании побывал корреспондент ИА «Версия-Саратов».

Коллегия посчитала, что участнику долевого строительства, который покупал 71 метровую квартиру положено 1,82 миллиона рублей в качестве компенсации, тогда как судья Волжского районного суда оценила квартиру почти в 3,3 миллиона.

Интересы участника строительства представлял руководитель «Центра помощи дольщикам» Антон Хайдуков. Вот его выступление в суде:

«В соответствии с нормами, действующими на дату принятия наблюдательным советом фонда решения о выплате гражданам компенсаций, фонд обязан произвести оценку стоимости одного квадратного метра на момент выплаты возмещения. Обязанность — именно обязанность! — по выплате возмещения у фонда наступила по истечению десятидневного срока после направления заявления в установленном постановлением правительства порядке.

Кроме того, постановление правительства регулирует вопрос принятия фондом решения о целесообразности или нецелесообразно завершения строительства и обязывает произвести оценку размера выплаты возмещения. Фонд проводит оценку до наблюдательного совета, чтобы решить, достраивать дом или нет, а не для определения размеров компенсации.

Постановление правительства и 218 федеральный закон, которыми должен руководствоваться фонд в редакции на момент принятия наблюдательным советом решения, обязывал фонд произвести оценку на момент выплаты возмещения. Десять дней на рассмотрение заявления даны фонду именно для того, чтоб провести оценку текущей рыночной стоимости квадратного метра. Более того, федеральным законом об оценочной деятельности указано, что срок действия оценки составляет в данном случае шесть месяцев. Как можно применять оценку трехлетней давности, если сам фонд два года не выплачивал возмещение, которое обязан был?

Стоит учитывать, что указанное возмещение носит компенсационный характер. По сути, фонд выкупает права требования передачи жилых помещений. За три года они заметно подорожали — эти же квартиры фонд потом реализует и получит прибыль. А участник строительства даже не может получить деньги равнозначные для приобретения жилого помещения за которые возможно приобрести жилье в строящемся доме.

Методика расчета компенсаций установлена так, чтобы гражданин мог приобрести жилое помещение в объекте на аналогичном этапе строительства. А получается, что он получает через два с половиной или три года деньги, на которые с учетом реалий рынка не может приобрести даже половину этой квартиры.

То, чем хочет руководствоваться фонд — абсурдная оценка, которая не имеет отношения к закону. Уважаемый суд, мы же это прекрасно понимаем».

В ходе заседания юрист ходатайствовал о проведении новой оценки стоимости квартиры на дату, когда у фонда наступила обязанность в выплате. Коллегия, посовещавшись в течение примерно тридцати секунд, в удовлетворении отказала.

Тогда Хайдуков попросил провести судебную экспертизу соответствия оценки фонда действующему законодательству. Он добавил, что ранее это было невозможно, так как оценка относится к внутренней документации фонда и истребовать ее может только суд. Коллегия отказала и в этом, предварительно поинтересовавшись, что мешало провести такую экспертизу ранее. Добавим, фонд впервые представил собственную оценку только  областному суду.

Спустя несколько минут в совещательной комнате коллегия снизила размер компенсации в 2 раза.

На данный момент вынесено уже более 20 таких решений; еще несколько десятков подобных дел областному суду только предстоит рассмотреть.

Впрочем, несмотря на то, что апелляционные инстанции «разрешают» фонду платить в два раза меньше, позиция организации остается неизменной: никаких обязательств перед указанными дольщиками нет.

С чем связано стремление Саратовского областного суда потакать сотрудникам фонда, которые стараются сохранить за дольщиками статус обманутых исходя из внутренних убеждений, а не норм права, неясно.

Завтра областной суд рассмотрит аналогичную жалобу фонда (дело № 33-6351/2022), где фигурируют сразу пять участников строительства ЖСК «Времена года».

Редакция ИА «Версия-Саратов» продолжает следить за развитием событий.