Гостиницы подешевели, квартиры и дома подорожали: как в регионе изменилась кадастровая стоимость объектов недвижимости, с которой всем нам платить налоги

26 августа 2020, 14:57
Гостиницы подешевели, квартиры и дома подорожали: как в регионе изменилась кадастровая стоимость объектов недвижимости, с которой всем нам платить налоги
Кадастровая карта / © pkk.rosreestr.ru

В Саратовской области готовы очередные промежуточные результаты новой кадастровой оценки объектов недвижимости. Они еще не утверждены и есть время на то, чтобы с ними не согласиться и оспорить в досудебном порядке. На это осталось меньше месяца, поэтому стоит поторопиться. Иначе потом, после того как вы получите очередное уведомление от налоговой о необходимости заплатить имущественный налог, рискуете сильно удивиться начисленной сумме. Кадастровая стоимость некоторых квартир в Саратове выросла на миллион рублей.

 

Как сделать объявление, не привлекая внимание?

Областной комитет по управлению имуществом (КУИ) и государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» (ГБУ «Госкадастроценка»), начиная с 2018 года, открывают доступ к промежуточным результатам работы оценщиков.

Сначала нас знакомили с предварительными итогами оценки земельных участков, потом объектов незавершенного строительства, теперь на очереди жилая и коммерческая недвижимость, а также хозяйственные постройки.  

Доступ к промежуточным результатам кадастровой оценки предусмотрен законом. Владельцам недвижимого имущества дают возможность оспорить посчитанную оценщиками стоимость, внести дополнительные сведения и добиться снижения сумм.

И каждый раз в комиссию при региональном управлении Росреестра поступают сотни заявлений на пересмотр. Так, в прошлом году жители Саратовской области добились снижения кадастровой стоимости своих объектов в среднем на 55%.

Может быть поэтому КУИ не слишком заинтересовано в информировании широких масс о готовности очередных результатов? Такое возникает ощущение. Иначе, зачем публиковать объявление о возможности оспорить кадастровую оценку там, где его никто не увидит? Например, в разделе «Официальная информация» на сайте областного правительства, которое по популярности сильно проигрывает ленте новостей.

Со дня последнего объявления — 4 августа — прошло уже три недели. А на прием замечаний и возражений отведено всего 50 дней — до 22 сентября. 

Если не уложиться в этот срок, то утверждать документ депутаты областной думы будут в этом виде. А потом оспаривать результаты кадастровой оценки придется уже через суд, со всеми вытекающими издержками. Причем в случае успеха, уточненная кадастровая стоимость начнет действовать с нового налогового периода (то есть, с нового года). А налог, посчитанный исходя из нее, будет начисляться еще годом позже.

В этот раз есть некоторые сложности и со скачиванием отчета о проведенной оценщиками работе. На сайте Госкадастроценки по ссылке начинается загрузка документа гигантских размеров. И не заканчивается, так как места на диске для него оказывается недостаточно. В ходе двухдневного эксперимента нам за час удавалось загрузить 15 гигабайт информации, что для текстового файла очень и очень много. И ни разу не удалось дождаться окончания загрузки.

Но есть обходные пути. Получить отчет можно через сайт Росреестра. Здесь документ весит всего 810 килобайт, загружается за секунды, содержит 387 страниц. Искать нужно в разделе «Сервисы» — «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» — Проекты отчетов — субъект: Саратовская область.

На сайте Госкадастроценки рядом со ссылкой на скачивание отчета размещено окно поискового запроса. Введя кадастровый номер объекта недвижимости, можно узнать его новую кадастровую стоимость. 

Если кадастровый номер неизвестен, то его можно выяснить через сайт Росреестра. Здесь же указывается и текущая кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

 

Что такое кадастровая оценка и почему это важно?

Потому что все налоги на недвижимое имущество — квартиры, коттеджи, земельные участки, дачные дома, гаражи, сараи и тому подобное — высчитываются по кадастровой стоимости. При продаже объекта недвижимости налог тоже посчитают из нее.  

Еще совсем недавно, каких-то 5 лет назад, основой для налога на имущество была инвентаризационная стоимость объекта, которую определяло БТИ. В своей оценке бюро учитывало год постройки, степень износа объекта, стоимость строительных работ и материалов.

Кадастровая оценка берет во внимание гораздо больше ценообразующих факторов: месторасположение объекта недвижимости, материалы стен, этажность здания, удаленность от транспортных и/или социальных инфраструктурных объектов и многое другое.

Считается, что кадастровая стоимость более «справедлива» и максимально приближена к рыночной. То есть в разы, а иногда и в 10 раз превышает уровень инвентаризационной. Следовательно, и суммы налогов, исходящие из нее, тоже значительно весомее.

Для государственного бюджета — это плюс. Для семейного — минус. 

Жители Саратовской области ощутили разницу как раз в 2015 году, когда из кадастровой стоимости объекта недвижимости стали начислять налог на землю. Переход на новую систему исчисления налога на недвижимое имущество хотели провести максимально безболезненно, поэтому разбили процесс на несколько этапов. Первыми под раздачу попали землевладельцы, в том числе дачники и огородники.

Так, в 2014 году хозяин 12 соток в дачном поселке заплатил налог в 460 рублей, а уже в 2015-м — 2 тысячи 400 рублей. По разным сведениям, земля в результате прошлой кадастровой оценки выросла в цене в 10-15 раз. Ошарашенные дачники тогда долго осаждали офисы налоговых инспекций и кабинеты чиновников. Волнения успокоились только после того, как депутаты пересмотрели ставку налога, снизив ее с 0,3% до 0,1%. Но только для участков, занятых садами и огородами.

Потом от необходимости платить налоги из кадастровой стоимости взвыл бизнес, владеющий торговыми и офисными помещениями. И особенно тот, который специализируется на сдаче площадей в аренду. Сначала предприниматели взывали власти к голосу разума и просили снизить ставку налога с 2% хотя бы до 1%. Потом угрожали, затем буквально умоляли это сделать.

Ничего не сработало. Налоговая ставка для коммерческих объектов, налог за которые считается по кадастровой стоимости, утверждена на уровне 2%. 

 

Это какая-то неправильная оценка

В какой-то момент в процессе перехода на новую систему исчисления налогов на недвижимость (на имущество) стало популярным мнение о недостоверных сведениях в текущей кадастровой оценке и о некачественной работе оценщиков.

Предыдущую оценку проводили в 2012–2013 годах силами независимых частных компаний. И именно их потом обвиняли в том, что оценка проводилась массово. То есть объекты недвижимости группировались по каким-то общим признакам, их стоимость определялась по объявлениям на специализированных сайтах о продаже недвижимости. И самым главным грехом независимых оценщиков считали тот факт, что они не проводили визуальный осмотр каждого объекта.

Так объясняли, почему развалюха на окраине города якобы оказывалась сопоставима по цене с квартирой в центральном районе. И почему в целом кадастровая стоимость объектов недвижимости в разы превышала рыночную.

Нареканий и недовольства было достаточно много для того, чтобы изменить федеральный закон о кадастровой оценке, забрать полномочия у независимых оценщиков и создать институт государственной кадастровой оценки. На деньги налогоплательщиков, конечно же.

И вот сюрприз. Государственные оценщики, судя по проекту нового отчета Госкадастроценки, тоже не проводят визуальных осмотров, тоже группируют объекты по разным признакам и стоимость их определяют массово.

Ну, потому что какая разница, кто проводит оценку, если конечной целью является наполнение бюджета?

 

Так что там, в отчете?

Подробное описание процесса, критериев, подходов, обоснования использования одних подходов к определению кадастровой стоимости и отказа от других и тому подобное. Кроме того, оценщики провели анализ социально-экономического положения Саратовской области, рынка труда и доходов населения.

Пришли, кстати, к выводу, что при всех своих достоинствах и потенциале Саратовская область отстает от многих регионов РФ по многим социально-экономическом показателям. В том числе и по уровню благосостояния населения.

«В настоящее время тенденции на рынке недвижимости можно охарактеризовать как „негативные“. Снижение спроса обусловлено понижением уровня общего социально-экономического развития и снижением покупательной способности населения», — сообщается в отчете.

Проанализировав буквально тонны информации о рынке, оценщики констатировали, в общем-то, всем известный факт: объекты капитального строительства в регионе разнообразны, рынок неоднороден, большинство объектов недвижимости сосредоточено в крупных городах области, ценообразование не поддается логике и определяется преимущественно представлениями продавцов или аналогичными предложениями на рынке.

«Многие факторы, способные повлиять на рыночную цену, при такой самостоятельной оценке не учитываются. Поэтому цена получается иногда неадекватно высокой, что, естественно, отпугивает покупателей», — сказано в документе.

Интересный момент. Анализируя ценообразование на рынке, государственные оценщики, замечают, что на стоимость, например, объекта жилой недвижимости влияет наличие или отсутствие ремонта, этаж расположения квартиры, близость к транспортным путям, количество комнат в квартире и тому подобное.

Причем в Саратове, чем больше в квартире комнат, тем она дороже. Тогда как в других населенных пунктах наоборот. Самыми дорогими получаются одно- и двухкомнатные квартиры (по цене квадратного метра).

Однако при определении кадастровой стоимости объектов ряд этих ценообразующих факторов не применялся.

Например, состояние объекта недвижимости (наличие или отсутствие ремонта) не учитывалось оценщиками. Так как «не является необходимой характеристикой объекта оценки и даёт некорректный результат».

То же самое в отношении вспомогательных построек, площади прилегающего участка, наличия мебели, техники, оборудования, или арендаторов (в случае коммерческой недвижимости). Все эти факторы, которые имеют значение для рыночной цены, не играют роли при определении кадастровой.

А вот расстояние до больницы, ближайшей поликлиники, детского сада, школы, автобусной остановки, общественно-делового центра населенного пункта — это другое дело и на кадастровую стоимость объекта влияет.

Или вот. Этаж расположения объекта на его кадастровую стоимость не влияет, как и планировка. А этажность здания, в котором расположен объект, — влияет. 

 

Как изменилась кадастровая стоимость?

Мы проверили несколько объектов через предоставленный сервис государственных оценщиков и можем подтвердить, что цифры изменились. Довольно значительно. Как в сторону повышения кадастровой стоимости, так и в сторону понижения.

Так, например, мы взяли за основу квартиру площадью 57-60 квадратных метров в разных районах города. И для начала узнали, как кадастровая цена на примерно равную площадь помещения менялась в зависимости от местоположения.

Итак, кадастровая стоимость квартир, по итогам оценки 2012–2013 гг.

•          Ленинский район (ВСО) — 58,6 кв. м. — 1 613 694 рублей.

•          Волжский район (п. Юбилейный) — 60,2 кв. м. — 2 959 710 рублей.

•          Заводской район (ст. Волга) — 58,20 кв. м. — 1 860 924 рублей.

•          Фрунзенский район (Цирк) — 57,9 кв. м. — 2 867 370 рублей. 

•          Октябрьский район (СГТУ) — 60 кв. м. — 2 253 310 рублей

•          Кировский район (Главпочтамт) — 57,7 кв. м. — 2 266 548 рублей.

Стоимость этих же квартир по итогам новой кадастровой оценки изменилась следующим образом:

•          Ленинский район (ВСО) — 1 933 366 руб. (+ 320 тыс. руб.)

•          Волжский район (п.Юбилейный) — 2 439 417 руб. (-520 тыс. руб.)

•          Заводской район (ст. Волга) — 2 033 570.27 руб. (+172 тыс. руб.)

•          Фрунзенский район (Цирк) — 2 978 879.15 руб. (+ 111 тыс. руб.)

•          Октябрьский  (СГТУ) — 2 358 146.4 руб. (+ 104 тыс. руб.).

•          Кировский (Главпочтамт) — 3 444 081.84 руб. (+ 1 млн 177 тыс.).

В новой кадастровой стоимости домов и коттеджей разброс еще сильней.

Так, коттедж в Юбилейном (ул. Красногорская) площадью 328 кв. м. согласно предыдущей кадастровой оценке (действует и сейчас) стоит 13 миллионов 495 тысяч рублей. По новой оценке, с предварительными итогами которой нас сейчас знакомят, этот объект стоит 10 миллионов 756 тысяч рублей.

Дом в селе Усть-Курдюм, площадью 112 кв. м., поставленный на кадастровый учет в прошлом году, был оценен в 470 тысяч рублей. Новая кадастровая оценка определила его цену в 3 миллиона 59 тысяч рублей.

Коммерческие объекты тоже переоценили. Так, одно из помещений гостиницы на улице Железнодорожной, площадью 919 кв. м. пока стоит 16,1 млн рублей (по результатам предыдущей кадастровой оценки 2012–2013 годов). Согласно  предварительным результатам новой оценки, это же помещение должно стоить 3,4 млн руб.

Или вот «дворец» площадью 600 кв. м. в городе Энгельс, принадлежащий владельцу одной из медклиник в Саратове, предыдущей кадастровой оценкой был оценен в 7,5 млн руб. А теперь государственные оценщики решили, что дом стоит не меньше 14,5 млн руб.  

Производственное помещение на Танкистов, площадью 714 кв. м. в прошлый раз было оценено независимыми кадастровыми оценщиками в 10 миллионов рублей. Государственные оценщики считают, что цена этого помещения не должна быть больше 2,3 млн рублей.

 

Как изменится налог?

Ставки по налогу на недвижимость утверждаются органами местного самоуправления. Узнать о ставках, актуальных для конкретного муниципального района, можно на сайте налоговой службы. В Саратове ставки были приняты депутатами Саратовской городской думы в ноябре 2017 года.

Тут стоит отметить, что по федеральному закону базовая ставка налога на недвижимость физических лиц из кадастровой стоимости объекта, составляет 0,1%. Но федеральный закон позволяет местным властям уменьшать или повышать её в пределах от 0 до 0,3%.

Саратовские городские депутаты этим правилом воспользовались, но по-своему. Согласно рекомендациям федерального Министерства финансов, нагрузка на владельцев недвижимости должна быть пропорциональна стоимости их недвижимости. То есть, чем дороже недвижимость, тем выше налоговая ставка. Но в Саратове власти думают иначе. Наименьшие ставки налога были утверждены объектам с более высокой кадастровой стоимостью, а наибольшие ставки — объектам с низкой стоимостью.

Проще говоря, если кадастровая стоимость вашей квартиры составляет менее 3 миллионов рублей, налог вы заплатите из ставки в 0,3%. Для квартир стоимостью свыше 3 миллионов действует ставка — 0,26%. Дома до 3 миллионов рублей облагаются налогом по ставке 0,3%, дома стоимостью от 3 до 5 млн руб. — 0,1%, дома дороже 5 млн рублей — 0,07%. 

По налогам на имущество физических лиц предоставляется налоговый вычет. Это уменьшение налогооблагаемой базы на несколько квадратных метров. Например, по налогу на квартиры из общей площади вычитается 20 квадратных метров. А от кадастровой стоимости оставшегося уже считается налог.

На комнату вычет предоставляется в размере 10 кв. м. На жилой дом — 50 квадратных метров.

Пример. Квартира площадью 60 кв. м. в поселке Юбилейный города Саратова оценена новой кадастровой оценкой в 2,4 млн рублей. Налог без вычета составит 7 200 рублей в год. С вычетом — 4 800 рублей в год.