В августе прошлого года власти Энгельса утвердили новые градостроительные правила. Документ обязал застройщиков соблюдать нормативы обеспеченности новых домов парковочными местами, школами и детскими садами. При этом, незадолго до утверждения документа, администрация «приостановила» действия всех выданных разрешений на строительство в городе, для «проведения анализа обеспеченности собственников помещений строящихся многоквартирных домов объектами социальной инфраструктуры» несмотря на начатое строительство и наличие дольщиков. Но не для всех объектов правила оказались одинаковыми.
С желанием администрации ЭМР проводить аналитику в ходе реализации уже согласованных проектных решений не согласились застройщики. Корреспондент ИА «Версия-Саратов» побывал на заседаниях в Арбитражном суде Саратовской области и выяснил, чем грозят Энгельсу новые правила «не для всех» и очередные разборки в строительной сфере.
Накануне Арбитражный суд Саратовской области продолжил рассматривать спор между администрацией Энгельсского муниципального района и одним из ведущих городских застройщиков. Предметом разбирательства стала законность распоряжений от 18 августа 2022 года за подписью первого заместителя главы Евгения Шпольского о приостановлении действия трех разрешений на строительство многоквартирных жилых домов в городе Энгельсе, возводимых ООО «СК Новый Век».
По словам представителя истца, несмотря на значительную степень готовности объектов (7%, 40% и 60% соответственно) и отсутствие в градостроительном законодательстве такой процедуры как «приостановка» разрешения на строительство (его можно либо выдать, либо отозвать), администрация остановила строительство, не считаясь с дольщиками и затратами застройщика.
Аналогичную позицию по результатам проверки занял прокурор Энгельса Владимир Климов, указав, что выдав разрешения на строительство, администрация района подтвердила соответствие проектной документации всем требованиям. Основания для прекращения выданных ООО «СК «Новый век» разрешений на строительство, отсутствуют. 15 сентября 2022 года он внес представление главе администрации Дмитрию Плеханову, где обязал устранить нарушения градостроительного законодательства.
Отвечая прокурору, чиновники объяснили «приостановку» разрешений на строительство введением новых градостроительных норм: они обязывают застройщиков иметь в радиусе 500 метров от новых домов школу и в 300 метрах детский сад. Чтобы выявить соответствие новым нормам и проводится так называемый анализ строящихся объектов.
Кто проводит такой анализ, и когда он завершится, представители администрации в суде не объяснили, однако на данный момент действие документов приостановлено до 1 июля 2023 года. Таким образом, чиновники оставили себе целый год на аналитическую работу.
Это и стало предметом дискуссии в суде между администрацией района и застройщиком. Как заметила представитель застройщика, имеет место нестыковка в сроках.
«Вопрос о проведении «анализа» строящихся объектов был поднят губернатором области 17 августа прошлого года. Решения о приостановке разрешений на строительство домов ООО «СК «Новый век» были вынесены с молниеносной оперативностью — уже на следующий день, 18 августа 2022 года. Хотя новые градостроительные требования были официально утверждены только через полторы недели — 29 августа 2022 года.
Проводить анализ градостроительной документации на основании требований, которые еще не приняты, невозможно. Администрацией района не представлено ни одного документа, который бы подтверждал, что такая работа велась».
Представитель компании заявила суду, что истец самостоятельно провел анализ обеспеченности объектами социальной инфраструктуры всех строек Энгельса с учетом новых требований градостроительного проектирования. Оказалось, что ни одна из них не удовлетворяет новым правилам. И это логично, ведь все разрешения на строительство этих объектов выдавались в период действия нормативов 2018 года.
«Новый век» проектировал строительство объектов, руководствуясь действующими на тот момент нормами и правилами проектирования. Так, в шаговой доступности от объекта на улице Петровской есть школа и лицей со свободными местами. В проекте планировки территории в районе улиц Новобазарной и Вокзальной администрацией, в радиусе 200-350 метров от строящегося многоквартирного дома, запланирована школа на 1000 мест и детские сады на 200 и 350 мест.
Школа, расположенная на территории Летного городка, рядом со строящимся домом на ул. Марины Расковой, 9, загружена, но более 30 домов этого микрорайона уже признаны аварийными и подлежат расселению. Реализуемая программа переселения жителей позволит значительно снизить эту нагрузку.
Более того, школа на 1500 мест в районе бывшего ракетного училища (улица Марины Расковой), где ООО «СК Новый век» ведет комплексное строительство, запроектирована застройщиком с учетом количества детей из этого жилого дома. К тому же расстояние до нее не противоречит действующим в настоящее время требованиям (500 метров).
«Безусловно, в существующих объектах соцсферы города заполненность достигает 100%, но это не мешает другим застройщикам в городе продолжать возводить многоквартирные дома в различных районах, по соседству с ООО «СК «Новый век», — отмечают в компании.
Представитель застройщика обратила внимание суда на то, что в конце декабря 2022 года, после ввода в действие новых требований градостроительства, администрация района выдала другому застройщику разрешение на строительство одиннадцатиэтажного многоквартирного дома. Расстояние до ближайшей существующей школы от места стройки более 1000 метров, что прямо нарушает новые правила, но это не стало поводом для приостановки или отказа в строительстве.
Пояснений по этому доводу у чиновников не нашлось.
Добавим, что в 2019 году сами же представители энгельсской администрации провели конкурс на комплексное освоение территории по ул. Марины Расковой. Утвердили проект планировки, заключили договор с застройщиком, обязывающий возвести школу. Однако когда проект школы на 1500 мест уже прошел государственную экспертизу и застройщик обратился за разрешением на строительство, в его выдаче было отказано.
Вопрос о соответствии выданных разрешений на строительство актуальным на тот момент нормативам — ключевой в ситуации, в которой оказалась СК «Новый век», а вместе с ней будущие жители домов. В суде представители энгельсской администрации отметили, что, выдавая разрешение на строительство, ориентируются в первую очередь на строительную экспертизу, поскольку в администрации такие документы рассматривают всего пять дней — основная ответственность лежит на экспертной организации.
Однако экспертиза была проведена в срок и нарушений не обнаружила.
Получается, на данной стадии администрация не проводит анализ представленных документов на соответствие требованиям градостроительного проектирования?
В суде был рассмотрен и проект жилого комплекса на пересечении улиц Петровская/Республики и Новобазарной/Вокзальной, где стройка также приостановлена по требованию энгельсской администрации.
По регламенту перед объявлением аукциона структурные подразделения администрации должны изучить возможность размещения на соответствующих участках многоэтажной застройки. Представителю администрации был задан вопрос, проверялась ли при подготовке этих двух земельных аукционов возможность размещения многоэтажной жилой застройки с учетом актуальных на тот момент требований законодательства?
По словам чиновницы, проверка была, но… «Исходя из ситуации, которая складывается в отношении конкретных земельных участков, решение и ответственность за проекты ложится на проектировщика. Он должен смотреть нормативы градостроительного планирования. То есть они определяются индивидуально», — попыталась объяснить представитель администрации новый подход к застройке в Энгельсе.
Возникли вопросы и в отношении разрешений на аренду земельных участков, выданных комитетом по земельным ресурсам СК «Новый век». Если земля не соответствовала новым требованиям о наличии объектов социальной инфраструктуры (школ и детсадов), значит выданные участки под застройку не могут быть использованы по назначению. В чем тогда смысл их аренды для застройщика?
«Ну почему он не может быть использован? — строила догадки юрист администрации Энгельса. — При изменении параметров территории он вполне может быть использован. Допустим, не максимальная застройка, а какой-то иной параметр застройки, который позволит соблюсти нормы земельного и градостроительного законодательства».
«То есть, по мнению, озвученному чиновниками в суде, один из способов, который поможет выйти из создавшегося тупика — внесение изменений в уже существующий проект застройки. Но нет никаких гарантий, что измененный проект не потребуют вновь переделать на основании очередных введенных «позавчера» правил. Остается непонятным, каким образом в случае изменения проекта повлиять на соблюдение той же удаленности объектов соцсферы?
Пострадавшими в такой схеме выглядят не только застройщики, вынужденные вкладывать средства в проекты в условиях, когда правила игры меняются на ходу, но и будущие жители домов. Ведь «приостановить» стройку, введя новые правила, как показывает ситуация с СК «Новый век», можно в любой момент.
С учетом новых требований покупка и инвестиции в жилье в Энгельсе становится рискованным предприятием. И эти риски создаются самой администрацией», — прокомментировал ИА «Версия-Саратов» представитель ООО «СК «Новый век».
Точка в судебном споре пока не поставлена. Редакция ИА «Версия-Саратов» продолжает следить за развитием событий вокруг приостановленных строек.