Кто не запер дверь на стройку: бывший конкурсный управляющий ЖСК «Капитель-2002» рассказывает, почему с брошенного здания продолжают падать люди, кто виноват и при чем тут сенатор Бокова

21 декабря 2018, 09:26
Кто не запер дверь на стройку: бывший конкурсный управляющий ЖСК «Капитель-2002» рассказывает, почему с брошенного здания продолжают падать люди, кто виноват и при чем тут сенатор Бокова
Некоторое время проход в долгострой был закрыт сеткой. Но она продержалась не долго / © ИА «Версия-Саратов»

В конце ноября в Саратове произошел очередной несчастный случай, связанный с долгостроем. В этот раз с не доведенной до ума и брошенной многоэтажки по улице Чернышевского сорвалась 17-летняя девушка. Сенатор Людмила Бокова, куратор этого «проблемного дома», заявила, что наказать должны конкурсного управляющего ЖСК «Капитель-2002» Алексея Никитина. Тот в свою очередь главной причиной несчастных случаев на долгостроях назвал отсутствие финансирования, как самой процедуры банкротства, так и мероприятий, связанных с охраной недостроенных объектов. А Бокову заподозрил в некой корыстной заинтересованности. Мы спросили Алексея Никитина, что конкретно он имел в виду.

 

За свой счет

— Главная сложность всего этого дела в том, что процедуру конкурсного управления, вытягивания дома из банкротства никто не финансирует. Все 4,5 года я вел процедуру за свой счет. Обязательные публикации, созыв собрания кредиторов, почтовые расходы — на все это я тратил свои личные деньги. Если сложить с зарплатой, которую я там ни разу не получал с июля 2014 года, то получится, что я оставил в этом деле уже миллиона полтора.

Теоретически, мне должны платить 30 тысяч рублей в месяц. Но слово «зарплата» в общении с дольщиками-кредиторами звучало пару раз и только в контексте «денег нет и платить не за что». Ничего, мол, не построено и в конкурсную массу ничего не возвращено. Земельные участки, которые мы отсудили, видимо, не считаются.

 

Никитин

Алексей Никитин

 

В федеральном законе о банкротстве прописано, что если у должника (ЖСК «Капитель-2002») нет денег, то финансировать процедуру должны конкурсные кредиторы. В нашем случае — это дольщики. Если возможности платить нет и у них, или они не хотят это делать, конкурсный управляющий должен подать ходатайство о прекращении процедуры банкротства в связи с отсутствием финансирования.

То есть, по-хорошему, как только я пришел на объект в 2014 году и увидел, что денег нет, я должен был схлопнуть процедуру. Но я решил не бросать. С одной стороны, людей жалко, кто-то из них ипотеку платит до сих пор. С другой стороны, я был уверен, что шанс все здесь восстановить и достроить есть.

 

Сохранность имущества или безопасность объекта

— То же самое касается и мероприятий по обеспечению сохранности имущества. Тут, чтобы не было путаницы в терминологии, проясню. Я, как конкурсный управляющий, несу ответственность за то, чтобы имущество организации-банкрота сохранить в том виде, в котором я его получил. Кстати, по фотографиям, которые кредиторы сами сделали еще в 2013 году, за год до меня, видно, что разрушения на объекте уже были.

Другими словами, задача конкурсного управляющего — следить, чтобы недострой не растащили по кирпичу. А гонять оттуда подростков, бомжей и прочих — у меня полномочий нет. Хотя я гонял. И сам, и с кредиторами, и с помощью полиции.

Кроме того, в виду отсутствия финансирования процедуры банкротства, не на что нам было ставить заборы, заколачивать окна и двери. Сохраняли, как могли. Пытались заделать там входы своими силами, сетку-рабицу натянули, табличку вешали «Опасно. Не ходить», которую дольщики сами сделали. Но всё срывают.

 

табличка

 

Чтобы на заброшенную стройку не ходили случайные люди, там надо сажать сторожа. Как минимум двух. Им надо платить зарплату и обеспечить условия работы. Нужна сторожка, где сторож мог бы погреться, поесть. То есть надо поставить печку, провести электричество. Это тоже стоит денег. У меня лично их нет. У дольщиков тоже.

На собраниях комитета кредиторов я регулярно поднимал вопрос о проведении мероприятий по сохранности имущества. Достаточно уже сделанного или нужны дополнительные меры? Но дольщики говорят, что уже вложились в квартиры, которые им никто не построил, и ни на какие дополнительные расходы они сбрасываться не хотят. Их можно понять.

В 2015 году вопрос охраны объекта был очень актуален, потому что тогда начались эти падения на объекте «Биоса». И в 2016-м, когда трагедия на «Биосе» повторилась. В 2017 году, когда и на нашем объекте два самоубийства произошло.

Но дольщики решили, что уже принятых мер по сохранности объекта достаточно. Мол,  кто захочет, тот залезет — за всеми не уследишь. Они решили, что будут патрулировать стройплощадку по очереди, следить за ней сами. Я как конкурсный управляющий обязан выполнять решение кредиторов.

Еще мы пробовали привлечь на помощь администрацию района и города. Думали, муниципалитет поможет законсервировать объект, огородить его, ограничить к нему доступ. Но там нам сказали, что у муниципалитета нет полномочий и денег, чтобы охранять частную стройку.

Обращались и в министерство строительства и ЖКХ и в полицию заявление написали. Отреагировала только полиция — наряды ППС навещали объект и даже снимали оттуда нескольких товарищей.

Правда, этим летом у нас появился новый забор. Внезапно. Меня никто не уведомлял о каких-то планах и чьих-то намерениях огораживать объект. Я узнал что происходит, когда мне позвонили знакомые и сказали, что на строительной площадке ведутся какие-то работы. Оказалось, это администрация Октябрьского района прислала кровельную фирму «Барко». Как я понял, муниципалитет применил административный ресурс. Суть в том, что забор этот — довольно условное ограждение. Его поставили только со стороны улицы. Поэтому он скорее декорация, чтобы руины прикрыть. Или рекламный щит. На нём как раз огромный баннер висит от той самой фирмы.

 

забор

 

На этом всё. По мнению дольщиков ЖСК «Капитель-2002», нет смысла вкладываться в охрану объекта, который все равно, скорее всего, придется разбирать. Ну раз решение принято, то какие вопросы?

На последнем октябрьском собрании мы этот вопрос снова поднимали. И там выступавшие члены комитета кредиторов не пришли к единому мнению в вопросе принятия дополнительных мер по сохранности имущества. В протоколе так и написано. Там же кредиторы в очередной раз решили мне не платить. В формулировке «в виду отсутствия позитивных действий». Мол, работой моей они недовольны, и оплаты я не заслуживаю. После этого собрания я и подал ходатайство об освобождении меня с ЖСК «Капитель-2002». 29 ноября оно было удовлетворено.

 

Ни домов, ни земли

— Сейчас в ЖСК «Капитель-2002» кроме вот этого недостроенного объекта, с которого падают люди, нет ничего. Ни денег, ни возможности строить дальше. По-хорошему, эти развалины надо сносить и делать все заново. Свайные конструкции, как оказалось, изначально не были рассчитаны на 14 этажей. Проект в любом случае надо менять и заодно делать его привлекательным для инвесторов.

Справка

ЖСК «Капитель-2002» затеял свою большую стройку почти 20 лет назад. Огромный жилой дом из 9 одноподъездных блок-секций переменной этажности (от 10 до 14 этажей) общей площадью 68 тысяч квадратных метров должен был появиться в квадрате улиц: Чернышевского, 3-й Береговой проезд, 3-й Дегтярный проезд и 2-й Волжский проезд. В 2002 году ЖСК получил участок, в 2004–2005 году начал строительство блок-секции «Д», а в 2010 запустил процедуру банкротства. К тому моменту в проект, путем продажи несуществующих квартир в 4 из 9 блок-секциях, было привлечено 260 дольщиков, в том числе три юрлица. Совокупная сумма их вложений в строительство составила порядка 300 миллионов рублей.

— Из планировавшихся 9 подъездов 10-14-этажного дома к началу процедуры банкротства успели выстроить только 8 этажей в одном. В этом состоянии все и зависло.

Более того, здесь большие проблемы с землей, выделенной 18 лет назад под строительство жилого комплекса. Приблизительно в 2013-14 годах был период, этим земельным участком распоряжался областной комитет по имуществу. И как-то так вышло, что он раздал в аренду земельные участки из которых формировалась строительная площадка, а часть участков из того пятака застройки продали.

В итоге, к июлю 2014 года, когда я пришел управляющим в ЖСК, земли у него практически не осталось.

 

Как сквозь землю провалились

— К 2014 году, когда меня назначили конкурсным управляющим, здесь уже был сформирован комитет кредиторов (дольщиков), реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Сумма претензий кредиторов к ЖСК — порядка 300 миллионов рублей, которые неизвестно где растворились.

Известно, что около 200 миллионов рублей через подставных лиц вывела Наталья Рахманова, председатель ЖСК «Капитель-2002». За это ее и посадили в 2016–2017 году на 9 лет.

И судя по тому, что в ходе следствия выяснила полиция, и что потом вскрывалось в суде, Рахманова и не собиралась ничего строить. Изначальной целью было собрать средства с дольщиков и исчезнуть. Но не вышло. Исчезли только деньги.

Какими схемами из ЖСК выводились сотни миллионов рублей, полиция выясняла в рамках уголовного дела в отношении Рахмановой. И продолжает выяснять сейчас, в рамках уже второго уголовного дела. По нему к ответственности пытаются привлечь как раз ту группу подставных лиц, у которых предположительно и зависли деньги дольщиков.

 

Вынужденные решения

— Чтобы достроить дом и рассчитаться с кредиторами, земельный вопрос надо было решать в первую очередь. Из-за него от нас отказывались многие инвесторы: компании «Саратовоблжилстрой», «Шелдом», «Волгажилстрой» и т. д.

 

долгострой

 

Вместе с прокуратурой мы начали выяснять кому, куда и каким образом ушла земля. Часть участков удалось отсудить назад, часть оградить от притязаний третьих лиц (администрация под давлением прокуратуры сняла их с кадастрового учета). Еще по нескольким участкам вопросы пока решаются.

После того как пройдут все суды и другие процессы с землей, можно будет формировать тот участок, который изначально планировался под строительство блок-секций. Только надо долго ждать. Каждый суд по земле занимает по полтора-два года.

Но это если есть намерение достроить жилой комплекс и рассчитаться с кредиторами.

На одном из совещаний в правительстве министр строительства и ЖКХ Тепин сказал, что нужно не меньше полутора миллиардов рублей на достройку дома ЖСК  «Капитель-2002». Красивая цифра. Я спросил, сколько нужно, если вычесть из этой суммы откаты, но меня попросили выражаться корректно. Ладно, молчу.

По факту, для решения проблем дольщиков нужно всего 300 миллионов рублей. А на строительство 4 блок-секций, в которых людям были проданы квартиры, — около 600 миллионов. Эксперты, с которыми я общался на эту тему, в том числе в Саратовгражданпроекте, считают, что в этом месте легко можно построить 25-этажные дома и сделать проект хоть сколько-нибудь прибыльным.

А если намерения достраивать объект нет, то проще всего добиться прекращения процедуры банкротства. Основанием может быть и отсутствие финансирования, и отсутствие конкурсного управляющего.

Если в течение трёх месяцев после моего ухода на это дело не найдется новый арбитражный управляющий, то суд может принять решение о прекращении банкротства. Это значит, что дольщики не получат своих денег, а земля, выделенная под строительство, вернётся в муниципалитет.

 

Вероятные перспективы 

— Возможно, кому-то как раз такой итог и нужен. Смотрите, по факту у ЖСК «Капитель-2002» нет руководителя. Членами кооператива являются всего три человека: сама Рахманова, Цыганкова и Узбеков. 

Это потому что людей и их деньги в ЖСК привлекали по договорам долевого участия, а не через членство в кооперативе. Потому что члены кооператива могут влиять на решение правления, а просто дольщики — нет.  

Но Цыганкова, заведовавшая бухгалтерией ЖСК «Капитель-2002», утонула еще в 2012 году вместе с бухгалтерией (документы после ее гибели так и не нашли). А местонахождение Узбекова — бывшего директора СМП «Пилон» (учредитель Рахманова), на которое изначально оформлялась аренда участка — неизвестно. Получается, что нового председателя избирать некому. А сама Рахманова вряд ли добровольно передаст кому-то свое ЖСК.

Поэтому тут какой вариант? В отсутствие управляющего налоговая служба через год признает организацию брошенной и ликвидирует ее. После этого арендованная земля спокойно возвращается владельцу — муниципалитету. А как распорядиться землей муниципалитет, я полагаю, сообразит. Это фактически центр города. Охотников на эту золотую землю будет много.

 

При чем здесь Бокова?

— А при том, что с самого начала своего кураторства сенатор своими действиями только способствует тому, чтобы события развивались по описанному сценарию.

Куратором Людмилу Бокову назначили в прошлом году, когда все долгострои раскидывали по депутатам Госдумы от Саратовской области. Но кураторство ведь предполагает налаживание взаимодействия между дольщиками, застройщиками и властью. Бокова должна была стать мостом между нами и чиновниками, но пошла своим путем.

Она собирала по 2-3 дольщика для беседы, они что-то обсуждали и принимали какие-то решения. Например, одной из первых ее идей было прекращение банкротства и запуск процедуры по новой. То есть достраивать объект, по ее мнению, непременно нужно было с новым конкурсным управляющим. Я узнал об этом от третьих лиц.

 

крыша

 

Потом Бокова от этой идеи вроде отказалась. Зато посыпались жалобы на меня от дольщиков. Например, Олег Аверин, председатель комитета кредиторов, написал несколько жалоб в Росреестр, в мою саморегулируемую организацию, в Арбитражный суд. Одна из его жалоб касается необеспечения сохранности имущества. Дескать, балконы разрушаются, открыт доступ для посторонних лиц и так далее.

Если смысл этого был в том, чтобы убрать меня с объекта, то они своего добились. Я ушел. А что будет с ЖСК, наверное, скоро увидим.

 

От редакции: За последние два года дольщиками ЖСК «Капитель-2002» действительно было подано несколько жалоб в различные инстанции на Алексея Никитина, теперь уже бывшего конкурсного управляющего жилищного кооператива. Из них 7 жалоб в его саморегулируемую организацию. На сайте некоммерческого партнерства Объединение арбитражных управляющих «Авангард» сказано, что нарушения — ненадлежащее исполнение должностных обязанностей — были подтверждены только по трем обращениям. Никитину были вынесены замечания и наложены штрафы.

Однако в саратовских СМИ уже появилась информация о возможной дисквалификации Никитина как конкурсного управляющего. По его мнению, кто-то именно этого и добивается:

«Я не могу ничего утверждать, это только мои предположения. Но есть связь между членами ЖСК „Капитель-2002“ и делом о банкротстве предприятия, которое я веду в Волгограде, — рассказал Никитин корреспонденту ИА „Версия-Саратов“. — Олег Аверин, председатель комитета кредиторов ЖСК, который строчит на меня жалобы в СРО и плотно общается с Боковой, тесно взаимодействует с моим бывшим партнером. Этот партер хочет посадить на волгоградское банкротство своего конкурсного. В случае моей дисквалификации, у меня естественно заберут все объекты. И волгоградский в том числе. Замешана ли в этом деле сенатор Бокова, я не знаю. Но не исключаю такой вероятности».