Десять лет назад, чтобы реализовать нацпроект «Доступное и комфортное жилье гражданам России», в Саратове по инициативе и при активном содействии реготделения правящей партии «Единая Россия» было создано ЖСК «Усадьба 2008». Людям выделили 100 гектаров земли для строительства нового малоэтажного поселка. Отчитались перед федеральным правительством и на этом все. Ни обещанных коммуникаций, ни дорог, ни других благ цивилизации, участия и поддержки со стороны местных властей. В 2018 году представители все той же правящей партии и по совместительству чиновники администрации Саратовского района запустили кампанию по изъятию земель у ЖСК, чтобы реализовать другой «нацпроект» — по обеспечению многодетных семей бесплатными участками.
Партийный проект
Все началось в 2008 году, когда группа саратовских энтузиастов из 7-8 человек решила, что хочет жить на земле и на земле работать. Родилась идея построить хутор где-нибудь недалеко от Саратова, чтобы заниматься сельским хозяйством: выращивать овощи, завести коз, кроликов, кур и другую живность, и продавать натуральные продукты горожанам.
Энтузиасты изучили окрестности Саратова и остановили свой выбор на селе Михайловка. И к городу близко, и трасса рядом, и вода есть, и газ, и электричество — в общем, хорошее место. Землю под хутор надеялись получить в сельской администрации и там не отказали. Но участки предложили разрозненные и преимущественно занятые свалками. Организовать хутор при таком раскладе было невозможно. В администрации Саратовского района ничем помочь не смогли, но подсказали куда можно обратиться. К «единоросам».
«В партии нас буквально на руки подхватили с нашей идеей. Мол, как раз национальный проект объявлен по развитию села и по доступному жилью. И мы под оба подходим, — вспоминает Наталья Шишкина, — Нам пообещали землю и все коммуникации, и даже круглый стол провели, где о нас всем рассказали. Счастью нашему не было предела. У нас прямо крылья выросли — так мы были рады».
Прежде, чем получить земельный участок, энтузиастам надо было как-то зарегистрировать и юридически оформить свое объединение. По словам Натальи Шишкиной, налоговая служба, как регистрирующий орган, завернула их «хутор» как несуществующую форму организации. Коллективным умом, с подсказки все тех же активистов из партии, выбрали форму жилищно-строительного кооператива. Так в апреле 2008 года появился ЖСК «Усадьба-2008».
«И хотя мы ничего не строили как было положено ЖСК, эта форма оказалась наиболее подходящей для нашего случая», — поясняет Шишкина.
Предполагалось, что в жилищно-строительном кооперативе объединятся пайщики, каждый из которых получит земельный надел под строительство. К территории ЖСК будут подведены коммуникации, а разрешение на строительство домов будет получено на все участки сразу. При этом возведением домов пайщики должны были заниматься каждый самостоятельно.
Фактически члены «Усадьбы» строили новый поселок со своими детским садом, школой, клубом и т. п. При этом жители поселка, по замыслу инициаторов, могли использовать свои участки и для работы: кто-то завел бы кроличью мини-ферму, у кого-то был бы птичник, еще кто-то занимался бы теплицами и выращивал бы зелень и овощи и т. д. По рассказам нынешних пайщиков ЖСК, в итоге должно было получиться что-то вроде сельскохозяйственной коммуны. Все выращенное в ней предполагалось организовано сбывать. Уже на том стартовом этапе активисты и идейные вдохновители «Усадьбы» успели договориться с несколькими сельхозкооперативами, что те будут забирать будущую продукцию.
План поселка
ЖСК «Усадьба-2008» регистрировался как некоммерческая организация, поэтому извлечение прибыли из строительной деятельности кооператива не предполагалось. Свои функции ЖСК должен был осуществлять за счет членских и паевых взносов. При этом вступительный взнос составлял всего 3 тысячи рублей, членские взносы — по 300 рублей в месяц с участка, а паевые взносы собирались только по необходимости на решение каких-то конкретных задач.
Забегая вперед, отметим, что практически ничего из задуманного не сбылось. Зато пайщики получили знание о том, как опасно доверять обещаниям людей, облеченных властью.
Никакие «случайности» здесь невозможны
О ЖСК «Усадьба-2008», как об одном из перспективных направлений для Саратовского района, действительно рассказывали на одном из круглых столов в местной администрации. В июле 2008 года, сразу после регистрации кооператива и еще до выделения ему участка, в муниципалитете прошло заседание о развитии малоэтажного строительства на территории района. И снова «при активной поддержке и участии СРО ВПП „ЕДИНАЯ РОССИЯ“».
На том мероприятии рассказали о проекте строительства поселка и о намерении помочь кооперативу с коммуникациями. И депутатов Саратовской областной думы, которых представлял Денис Фадеев, занимавший в то время должность председателя думского комитета по физкультуре, спорту и делам молодежи, волновал только один вопрос, связанный с «Усадьбой». Не уйдет ли земля, которая ему выделяется, куда-то налево? Но чиновники из администрации Саратовского района заверили всех присутствующих, что этот вопрос находится «под контролем депутатов Государственной думы от партии „Единая Россия“, и никакие „случайности“ здесь невозможны — земля будет передана именно „Усадьбе“».
Затем, Марина Лобанова (главный архитектор Саратовской области в 2008 году) сообщила, что необходимо упрощать процедуру перевода земли из одной формы назначения в другую. Вадим Богданов (глава Саратовского района в 2008 году) пообещал, что до конца года в районе будет построено 40 000 квадратных метров жилья в рамках малоэтажного строительства. Денис Филиппов, возглавлявший в 2008 году Ипотечную корпорацию Саратовской области, рассказал о привлекательных ценах малоэтажных домов. А в конце все сошлись на том, что для реализации наказов Владимира Владимировича Путина об обеспечении доступности жилья, нужно обозначить и закрепить еще какие-нибудь организационно-правовые формы некоммерческих объединений граждан, которые хотят участвовать в малоэтажном строительстве. И заодно определить правовые, экономические и организационные основы деятельности таких объединений. Видимо, чтобы впредь проблем с регистрацией как у «Усадьбы» ни у кого не было.
Теперь проект собственный, за свои деньги сделанный
Обещанный участок в 100 га ЖСК «Усадьба 2008» получил годом позже. В том же 2009-м распоряжением № 242 правительство области присоединило земли ЖСК к селу Михайловка и сменило их назначение с сельскохозяйственного на ИЖС. Члены кооператива занялись подготовкой проекта планировки территории. За свой счет.
Все документы, включая проект планировки и межевой план, были готовы к началу 2011 года. С этого момента пайщики могли выбрать понравившиеся участки. В 2012 году земельным наделам были присвоены почтовые адреса, каждый участок поставили на кадастровый учет, а пайщики получили возможность зарегистрировать права на землю в Регистрационной палате.
В общей сложности 100 гектаров земли, выделенной в рамках реализации нацпроекта о доступном жилье, нарезали примерно на 450 участков площадью 10-15 соток. Рассчитывали, что в поселке в общей сложности будут проживать 3 тысячи человек. Тогда как численность населения соседней Михайловки — всего 1,5 тысячи человек.
Согласно проекту поселка, на каждом участке предполагалось возведение 1-2-этажных коттеджей площадью от 80 до 300 кв. м. в едином архитектурном стиле. ЖСК был готов предоставлять услуги по индивидуальному проектированию домов с оптимальной для каждого пайщика комплектацией.
Нашли в проекте отражение идеи о развитой социальной инфраструктуре. Была предусмотрена общественная зона с искусственным водоемом, детские и спортивные площадки, школа на 509 мест, детский сад на 280 мест, магазины, клуб, кафе, административные здания. Ширина дорог по проекту была не меньше 6 метров, тротуаров — по 1,5 метра. В центре и по периметру поселка участки были зарезервированы под супермаркеты, рестораны и развлекательные центры.
Это был бы город-сад. Если бы события происходили не в России, ну или хотя бы не в Саратовской области.
Это шутка была, расходимся
По словам пайщиков «Усадьбы», со стороны властей — региональных, муниципальных, партийных и т. д. — кроме выделения участка никакой помощи не было. Но было впечатление, что реализации проекта активно препятствовали «путем мелкого пакостничества в адрес ЖСК».
Например, по словам Натальи Шишкиной, в 2011–2012 годах администрация Саратовского района отказывалась предоставлять кооперативу градостроительный план участка. Добыть его удалось только через Арбитражный суд Саратовской области. Разрешение на строительство на выделенном участке ЖСК получил только после обращения пайщиков в московскую приемную президента и в Генпрокуратуру РФ.
Спустя пару лет администрация района сделала ход конем и подала на кооператив в суд за долги по арендной плате.
«Аренда у нас была на 49 лет. И мы за нее исправно платили, сначала по тарифу для сельхозземель, потом по тарифу для земель под ИЖС, — рассказывает бессменный председатель кооператива Шишкина. — Это было недорого, чуть больше 100 тысяч рублей в год на всех. Нам хватало денег, которые мы регулярно собирали с пайщиков. А потом у нас вдруг образовалась задолженность по аренде больше чем на миллион рублей».
Арендная плата, как выяснилось, была повышена в связи с переоценкой кадастровой стоимости земель. Ее результаты начали действовать в 2012 году. Не понятно только, почему муниципалитет не предупредил об этом пайщиков ЖСК «Усадьба 2008».
«В договоре аренды на наш земельный участок четко прописано, что администрация района обязана в начале года уведомить арендатора о размере арендной платы на текущий год. Но администрация эту свою обязанность все время игнорировала, — рассказывают пайщики. — Если бы мы вовремя узнали, что аренда вырастет для нас в 5-7 раз, то у нас было бы время все обсудить, взвесить и, вероятнее всего, отказаться от той земли, которую мы не могли потянуть».
На тот момент членами кооператива было уже около 200 человек. Возможно, кому-то из чиновников хотелось найти формальные причины, чтобы забрать все 100 га целиком. А может быть, в администрации Саратовского района кто-то халатно отнесся к своим обязанностям.
К 2015 году ЖСК «Усадьба 2008» оказался перед выбором: остаться с долгом и без земли или с долгом, судебными тяжбами и может быть все-таки с землей. «Усадьба» выбрала второй вариант и подала к администрации встречный иск о признании незаконным ее бездействия.
Был еще вариант оспорить кадастровую стоимость. Ту кадастровую оценку земли, которую проводили в 2011–2012 годах помнят все землевладельцы. Налог на участки благодаря ей тогда повсеместно взлетел в разы. И все помнят, что проводили оценку специалисты дистанционно, не выезжая на место и не оценивая реальное состояние участков и их реальную стоимость. Частных оценщиков от процедуры отлучили и передали ее в государственные учреждения.
Проект поселка
Участок ЖСК «Усадьба 2008» оценщики исследовали так же: «Они просто взяли Усть-Курдюмское направление и по нему все близкие к городу земли „померяли“. Поэтому наше чистое поле без коммуникаций и дорог стало „золотым“», — говорят пайщики. Но оспаривать новую стоимость не стали: «Мы не успели по срокам оспорить это дело в комиссии при Росреестре, потому что узнали об изменении кадастровой стоимости уже слишком поздно. А через суд пришлось бы оспаривать каждый пай отдельно, а не одним куском. Мы уже все разделили на много маленьких участков и пайщики свои наделы оформили на себя. Судебные издержки и независимая оценка выливались бы просто в космические суммы. Поэтому мы от этой затеи отказались».
Сейчас в арбитраже рассматривается несколько исков, предметом которых является участок ЖСК «Усадьба 2008». Администрация Саратовского района требует уже не только взыскания задолженности по арендной плате, но и расторжения самого договора аренды.
А что там с программой и бюджетным финансированием?
Как рассказали нам пайщики, областное правительство до сих пор не включило проект «Усадьбы» в областную программу развития жилищного строительства. При этом, дескать, использует ЖСК, чтобы отчитываться перед федеральными властями.
Наши собеседники сообщают, что в 2014 году они просились в областную программу «Обеспечение населения доступным жильем и развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2020 года». Однако в правительстве области им якобы ответили, что для этого нужны правила землепользования и застройки территории. Документы можно было получить в администрация района, но там без пояснения причин предоставлять их отказались.
Мы нашли как минимум два правительственных документа, где «Усадьба» фигурирует как объект строительных программ. Это паспорт долгосрочной областной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Саратовской области на 2011–2015 годы» и постановление областного правительства за подписью Валерия Радаева от 20 ноября 2013 года (№ 645-П) — о государственной программе Саратовской области «Обеспечение населения доступным жильем и развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2020 года».
Поселок «Усадьба 2008» в обоих случаях указан в перечне проектов по комплексному освоению территорий. В постановлении, в частности, отмечено какие работы по строительству поселка уже проведены и что еще предстоит сделать в ближайшие годы.
Так на 2015–2017 годы оказывается были запланированы прокладка инженерных коммуникаций и строительство дорог, строительство объектов социальной инфраструктуры, благоустройство и ввод поселка в эксплуатацию.
При этом на реализацию мероприятий областной программы, судя по документу, выделялись бюджетные деньги: из федерального, регионального и муниципального бюджетов и внебюджетных источников. Суммы приличные — около 200 миллиардов рублей с 2014 по 2020 годы. Наталья Шишкина не знает полагалось ли бюджетное финансирование для реализации проекта ЖСК при его включении в программу и в каких объемах. Единственная помощь, которую пайщики ждали от властей — коммуникации и дороги.
«Я не знаю, может под наш проект и списывались какие-то деньги из бюджета. Я не могу это выяснить. Но был как-то случай, когда мне сотрудница администрации района при очередном обращении за какими-то документами, заявила, что, дескать, сколько можно клянчить, на вас и так уже 12 миллионов потратили, — рассказывает Наталья Шишкина. — Точно я знаю только то, что ЖСК силами пайщиков за все это время вложил в оформление и содержание участка уже около 10 миллионов рублей из своего кармана».
Электричество и дороги
Одно из самых дорогих и последних вложений членов кооператива — строительство линии электропередач протяженностью 1,5 километра. В 2015 году ЖСК получил техусловия от ПАО «МРСК Волги» для присоединения к электросетям, заказал и оплатил проект и начал строить. Но завершить строительство не удалось. Как поясняют пайщики, администрация Саратовского района не подписывает коммуникационный коридор, без которого подключение к линии невозможно.
Недостроенная ЛЭП
«Мы вложили 3,5 миллиона рублей в эту ЛЭП (ВЛ-6), строили долго, потому что у пайщиков нет денег. Мы все здесь нищие, но все что удавалось собирать направляли в строительство, — говорит Шишкина. — А потом нас просветили юристы из приемной Вячеслава Володина, что мы не имеем права строить линию пока не оформим под ней землю».
Пайщики уверены, что отказываясь сотрудничать с ЖСК и содействовать ему в решении жизненно-важных вопросов, районная администрация вынуждает передать недостроенную линию электропередач на баланс муниципалитета. «Наверное хотят отчитаться этой линией за бюджетные деньги. Но нам из бюджета не дали ни копейки, а дарить свои три с лишним миллиона администрации у нас нет никакого желания», — говорят пайщики.
Сегодня поселок ЖСК «Усадьба 2008» — это 4 дома в чистом поле, без воды, света и газа. Дорог тоже нет. Две семьи, которые решились проживать в недостроенном и неблагоустроенном поселке круглый год, накатали грунтовую.
«Мы все нужное для жизни в эти дома возим на машинах. И воду, и еду. Нам дорога необходима. Но подъездов к поселку нет. А ту дорогу, которую мы сами накатали, зимой заносит. Нанимаем транспорт, чистим, или ходим пешком», — рассказывает Шишкина.
По ее словам, несмотря на то, что с 2010 года территория ЖСК была присоединена к селу Михайловка, сельская администрация как и районная, никак не участвует в жизни кооператива.
Земля нужна на другие нужды
Позиция администрации Саратовского района становится понятной из публичной переписки пайщиков с главой Саратовского района Иваном Бабошкиным на сайте «Лица губернии».
По его словам, ЖСК «Усадьба-2008» не платит за аренду участка с момента заключения договора — с апреля 2009 года. И это, дескать, очень вредит экономическому состоянию района.
«Арендная плата является доходной частью бюджета муниципального района и ставит под угрозу срыва реализацию органами местного самоуправления социально-значимых функций, финансирование которых запланировано, в том числе с учетом своевременного внесения арендаторами арендной платы», — заявляет чиновник.
Также Бабошкин указывает на то, что кооператив не исполняет решение суда о взыскании с него в пользу администрации района свыше двух миллионов рублей.
Требуя взыскания долгов с ЖСК, по словам чиновника, администрация защищает интересы других жителей района. Требуя расторжения договора аренды — тоже. Если удастся отнять землю у кооператива, то ее якобы поделят на более мелкие участки и раздадут многодетным семьям.
При этом вопрос с коммуникациями в этом случае администрация обещает решить быстрее. По словам Бабошкина, собрание депутатов одобрило бюджетные ассигнования на проектирование и строительство линий электропередач в размере 2,5 млн руб. И даже не дождавшись окончательного решения суда муниципалитет запланировал заключение контракта на эти работы на второй квартал 2019 года.
Наталья Шишкина
Пайщики «Усадьбы» парируют: 2,5 миллиона ни на что не хватит. По их словам, не дождавшись реакции муниципальных властей на свои просьбы об электрификации поселка, члены кооператива провели собственные расчеты.
«С помощью специалистов составили предварительную смету, которая бы обеспечила поселок электричеством в полном объеме, — рассказывает пайщица Светлана Клепикова. — И вот что получилось: расчетная мощность потребления электроэнергии поселком (согласно проекту) составляет 2МВт. Соответствующая электрическая линия должна быть ВЛ10 с напряжением не менее 2МВт. Оплата ПАО „МРСК Волга“ за техприсоединение составляет 960 рублей за 1кВт. То есть 960р.*2000 кВт (2МВт) — это уже 1,9 млн рублей. Из 2,5 миллионов рублей ассигнований у Бабошкина останется 580 тысяч. А еще нужно будет проложить линию непосредственно к поселку и построить подстанцию. Наши предварительные сметы по всем этим работам выходили на 22-25 миллионов рублей. О каких 2,5 миллионах он говорит?»
Эти доводы пайщики «Усадьбы» тоже опубликовали на сайте «Лица губернии», но не получили на них ответа. Позже вся переписка пайщиков с Иваном Бабошкиным с портала была удалена. В нашей редакции осталась её скрин-копия. В орготделе муниципалитета, который публиковал ответы юристов по согласованию с главой, говорят, что не просили информационный портал об удалении переписки и почему это произошло не знают. Следовательно, от сказанного в ней муниципалитет не отказывается.
Очередное рассмотрение спора пайщиков ЖСК «Усадьба 2008» с администрацией Саратовского района в арбитражном суде намечено на 18 марта. Мы продолжим следить за развитием событий.