Приобретатели нежилых помещений по ДДУ получат деньги после банкротства застройщика. Такое решение принял Конституционный суд

Конституционный суд РФ решил, что граждане или юридические лица, которые покупали по договорам долевого участия нежилые помещения, в случае банкротства застройщика получат компенсации от фонда помощи дольщикам («Фонда развития территорий»). Соответствующее постановление вышло 21 июля 2022 года.

Размер выплат определят суды в частном порядке. Такая схема расчета будет действовать до принятия поправок в закон — их разработает Министерство строительства и ЖКХ России по поручению Конституционного суда.

Правовую неопределенность обнаружила коллегия Верховного суда, когда рассматривала три подобных дела из разных регионов России: споры с фондом в арбитражных судах вели два физических лица и структура «Сбербанка». Во всех трех случаях имели место банкротство застройщика и решение арбитража, а позже — апелляции, где сказано, что залог прав застройщика прекращается с момента регистрации перехода прав на недвижимость фонду.

Эта норма не распространяется на случаи, которые связаны с обеспечением прав дольщиков.

Отметим, в ходе процедуры банкротства субъекты правоотношений, которые заключали ДДУ на объекты нежилого имущества площадью более семи метров за исключением машино-мест, перестают считаться участникам строительства и числятся только залоговыми кредиторами. Как держатели залогового имущества банкрота, подобные лица включались в реестр кредиторов, но их права прекращались после передачи объекта фонду.

22 августа по итогам рассмотрения коллегия Верховного суда решила, что определять размер компенсации бывшим залоговым кредиторам будет первая инстанция.

Постановление Конституционного суда касается только случаев, когда фонд решает достраивать дом и отдавать квартиры. В Саратове есть три подобных объекта: жилые комплексы «Кристалл» и «Пляж», а так же дом ООО «Жемчужина». Тем не менее, в ближайшее время Верховный суд рассмотрит аналогичные споры, где фонд решил выплатить гражданам компенсации.

Добавим, Конституционный суд не определил, как следует рассчитать размер денежных выплат в подобных случаях, сказав лишь, что залоговые кредиторы должны получить столько, сколько получили бы при прочих равных.

Руководитель «Центра помощи дольщикам» (проект реализуется с использованием гранта президента РФ) Антон Хайдуков предполагает, что в законе уже есть механизмы для расчета размеров компенсаций:

«Логичнее будет, если Фонд обяжут выплатить денежные средства в том размере, в каком кредиторы получили бы, если бы объект был реализован с торгов. Исходя из логики закона, это выглядело бы так: определяется стоимость имущества переданного фонду. И, исходя из пропорций, производится расчёт с отдельно взятым залоговым кредитором».

Хайдуков добавил, что с большой долей вероятности тем, кто попал в подобную ситуацию, придется принимать участие в судебных процессах и им будет необходима юридическая помощь. Юристы «Центра помощи дольщикам» могут оказать юридическую помощь по данным вопросам.

Телефон горячей линии центра: +7 (8452) 71-22-11.