Строительство новых жилых кварталов "в чистом поле" и на окраинах не решает проблему качественного развития городов. Особую тревогу у чиновников, застройщиков и экспертов теперь вызывают центральные районы, в том числе в Саратове, где точечная застройка давно лишь усугубляет прежние проблемы. Новые жилые дома торчат посреди старых кварталов, состоящих из ветхих, аварийных или типовых советских зданий, зачастую не представляющих никакой исторической и культурной ценности. Качество жизни в таком центре сложно назвать приемлемым, а население морально и физически устаревших домов зачастую люмпенизировано. При этом инженерная и социальная инфраструктура кварталов изношена и не развивается так, как следовало бы. Что необходимо делать для развития застроенных территорий крупных городов области? Этой теме было посвящено заседание Градостроительного совета, прошедшее в середине недели.
Дискуссии, в которых участвуют не только местные игроки рынка и эксперты, но и представители других регионов, - для Саратова, увы, довольное редкое явление. Заседание Градсовета, прошедшее в минувшую среду в здании областного правительства, стало приятным исключением из обычной традиции. Участие в обсуждении приняли и гости из других городов, в том числе президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева (г.Москва), руководитель аппарата Ассоциации "Национальное объединение застройщиков жилья" Кирилл Холопик, представители администраций из городов Орел и Самара.
Чтобы придать развитию застроенных территорий системный и регулируемый подход в интересах инвесторов, населения и городов, необходим новый федеральный закон. В настоящее время "Институт экономики города" по заказу "Национального объединения застройщиков жилья" разработал его концепцию, на базе которой в ближайшем времени надеется создать и сам закон. Именно поэтому и ассоциации, и Фонду необходима обратная связь из регионов, чтобы понимать, какие претензии и предложения есть у власти и застройщиков на местах.
Выступивший с вводным словом министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Тепин отметил, что развитие крупных городов невозможно без замены старого жилья и инфраструктуры новыми на уже застроенных территориях. Самая большая проблема - это несовершенство законодательной базы для этих целей. У застройщиков отсутствуют возможности поэтапного оформления прав на участки, находящиеся в границах застроенных территорий по мере расселения. Не понятно также, что делать в ситуации, если расселяемые ветхие и аварийные дома являются памятниками исторического и культурного наследия. "В Саратове свободных площадей осталось на 5 лет, при условии, что строительство будет вестись такими же темпами, как сейчас", - предупредил министр.
Известный в нашей стране эксперт Надежда Косарева в своем выступлении дала понять, что проблема развития застроенных территорий характерна для всех регионов страны. "Ресурсы точечной застройки в городах давно исчерпаны. Но к сожалению наши города пошли в первую очередь по пути комплексного освоения новых территорий. И этот процесс сегодня происходит абсолютно везде, в независимости от того, растет численность населения города, не растет или даже снижается. (Под "комплексным освоением новых территорий" понимается строительство целых жилых поселках на свободных до этого землях, вроде проекта "Солнечный-2" или будущего освоения земель НИИ Юго-Востока, - авт.). Росстат в 2012 году оценивал объем ветхого и аварийного жилья в России в 100 миллионов квадратных метров, что составляет 3% всего жилого фонда. В Саратове, по данным Росстата, объем такого жилья составляет 956 тыс. квадратных метров, что выше среднего уровня по России", - сообщила эксперт.
Депутат облдумы, руководитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" Леонид Писной позже, характеризуя ситуацию, назвал происходящее в Саратове "растяжкой города до размеров, недопустимых при принятии генпланов". "А из старого Саратова мы делаем какую-то резервацию, которая скоро будет безлюдной и попросту небезопасной", - подчеркнул Писной.
По оценкам Косаревой, объем территорий в перспективных для развития городах с населением свыше 250 тысяч человек позволит строительному бизнесу страны нормально работать в течение ближайших 30 лет - при существующих темпах возведения жилья.
"Сама конструкция развития застроенных территорий остается правильной. Она предполагает возмещение затрат на снос того жилья, которое есть на территории, путем повышения плотности застройки. Понятно, что такие проекты более привлекательны в центральных районах городов, где более дорогая недвижимость. По своему механизму это инструмент государственно-частного партнерства. То есть, город без торгов предоставляет земельные участки, а застройщик за это берет на себя обязательства по расселению", - пояснила Косарева.
Пока проблем, препятствующих этой стройной схеме, "очень много". Институт предлагает расширить перечень объектов, которые могут быть на территории под "перестройку", включив в них индивидуальные жилые дома, гаражи и дачи в качестве основного объекта. Сейчас они могут располагаться рядом с аварийными домами только как "дополнительные".
Однако самый чувствительный вопрос, судя по дискуссии на Градсовете, - это разница в подходах относительно того, как быть с частной собственностью на территориях, которые необходимо развивать. Причем определение выкупной цены в аварийных домах тоже не слишком ясно. Стоимость такой недвижимости, по мнению Косаревой, по факту "равна нулю, так как она все равно подлежит сносу". Поэтому выкуп такого жилья у собственников, на ее взгляд, нужно считать "скорее мерой социальной поддержки".
Гораздо сложнее ситуация с ветхим (и не ветхим) жильем, индивидуальными домами, многоквартирными, а также упомянутыми гаражами или дачами, которые располагаются на территории, перспективной для развития. Они изъятию не подлежат – застройщики должны их выкупать. При этом представление о справедливой цене у владельцев и девелоперов зачастую, как известно, отличаются радикально.
По словам Косаревой, в зарубежной практике существуют самые разные способы решения этого вопроса - от принудительного изъятия без каких-либо условий, как в Китае, до максимального уважения к правам собственника. "Институт экономики города" считает, что наиболее приемлемой может стать "схема голосования", когда большинство собственников будут решать судьбу, к примеру, многоквартирного дома или иного объекта, а меньшинство будет обязано подчиниться общему решению. Кроме того, Фонд предлагает ввести в законодательстве институт "особых оснований" для прекращения прав на недвижимость в целях реализации проектов на застроенных территориях.
Застройщики, судя по выступлениям, придерживаются иной точки зрения. Они заинтересованы в том, чтобы владельцы недвижимости расставались с ней в рамках "принудительного выкупа" для муниципальных и государственных нужд, отметил Кирилл Холопик. Система же голосований, о которой говорит Косарева, "представляется очень-очень сложной". Во втором варианте концепции, по словам Холопика, уже введен "такой интересный термин, который называется деградация территорий". "На мой взгляд, угроза деградации тоже могло бы являться условием для принудительного выкупа. Это спорный тезис, но многие застройщики считают этот путь самым простым и понятным", - отметил гость.
Выступившие на совете саратовские участники, Леонид Писной и ректор Высшей школы недвижимости Яков Стрельцин, тоже высказались в пользу принудительного изъятия, а не голосований. "Без изменения Гражданского кодекса никакие договорные отношения между инвестором и расселяемым субъектом возможны не будут. И как бы не голосовало население развивающихся территорий, хоть 80%, хоть 90%, один человек попадется, скажет "Нет" - и закон его защитит. Так устроено гражданское законодательство. И право изъятия, право принудительного выселения есть только у муниципалитета, только в случае, если территория является составной частью какой-то программы. Поэтому включение муниципалитетов в процесс расселения на мой взгляд неизбежно", - подчеркнул Писной.
"Я конечно соглашусь с Леонидом Александровичем, что путем голосования проводить изъятие невозможно. Владельцы гаражей поставят какую-нибудь "скромную" сумму, вроде одного миллиона долларов за гараж, и на этом беседа с ними закончится. Если мы не считаем, что развитие городов является муниципальной и государственной нуждой, мы эту проблему не решим никогда. Муниципальные бюджеты городов нищие, и если они будут еще на себя это вешать, - это нереально. Мы наизусть знаем цены реализации, строительно-монтажных работ. И поэтому предельная стоимость земли высчитывается первокурсником СГТУ в течение полутора минут. Другого варианта, как изъятия, у нас не может быть", - уверен Яков Стрельцин.
Надежда Косарева в ответ заявила, что вопрос о принудительном изъятии можно считать "морально-нравственным". "При любом обсуждении на эту тему все люди делятся на две категории - одни считают морально-нравственным изымать жилье у "Иванова", для того, чтобы "Петров" построил себе жилье, а другие считают это морально-безнравственным. Но это не общественная нужда, а частная. Неверно приравнивать ее к процедуре, когда нужно построить дорогу, которая может пройти только в этом месте, и поэтому в соответствие с действующим законодательством это признается государственной или муниципальной нуждой, и потому жилье принудительно изымается. Мне кажется, здесь ситуации абсолютно разные. И применять институт изъятия мне кажется морально-безнравственным. А вот принять процедуру публичного принятия решения с участием собственника - это возможно. Тем более, что мы имеем огромный международный опыт по этому поводу. Я понимаю интерес застройщика - отобрать у всех и построить. Но мне хочется при решении этого вопроса стоять на стороне собственника. А вы поставьте себя на его место. И у вас сразу немножко позиция будет меняться", - подчеркнула Косарева.
Стрельцин возразил, что многие жильцы не хотят расставаться с ветхими домами в центре ни при каких условиях. "Одним из механизмов могло бы быть повышение стоимости земли. Ты хочешь жить в центре в халупе? Живи, на за свои 2 сотки плати пожалуйста 20 тысяч рублей. Тогда хоть какой-то будет стимул к тому, чтобы расстаться с этой землей", - отметил Стрельцин.
Каким станет итоговый вариант закона, будет понятно в дальнейшем. В любом случае, администрациями Саратова, Балаково и Энгельса уже разработаны адресные муниципальные программы развития застроенных территорий и первые аукционы пройдут уже скоро: в Балаково и Энгельсе - в сентябре, а в Саратове - в декабре. По данным минстроя, в Энгельсе для аукциона готовится земельный участок в 1,6 га в пределах улиц Новороссийская, Одесская, Харьковская и проспекта Энгельса. На нем сейчас расположены 11 домов – в основном, небольшие бараки. В Балаково прорабатывается вопрос развития территории по улице академика Жука (район поликлиники №3).
***
"Надеюсь, что справедливость победит"
По окончании заседания Градостроительного совета "Газета Наша Версия" попросила госпожу Косареву высказать мнение о том, отличается ли дискуссия, состоявшаяся в Саратове, от подобных обсуждений в других регионах России, в которых ей приходилось участвовать.
- Надежда Борисовна, какие вопросы обычно обсуждаются регионах на встречах, посвященных теме развития застроенных территорий?
- Обычно таких вопросов три. Это рентабельность проектов - как их выбирать и как устанавливать различные параметры. Второй - изымать принудительно или не изымать объекты недвижимости. Третий - поэтапное освоение территорий. Еще иногда возникают дополнительные вопросы, но эти три обязательно всегда обсуждаются. Всегда есть диаметральные позиции по любому из этих вопросов.
- Позиция саратовских застройщиков - она более "капиталистическая", чем в других регионах, или нет?
- Нет, ну что вы, наоборот, она более социалистическая. Отобрать и всё (смеется). Изъять всё принудительно. Но вообще все застройщики хотят так.
- Во всех регионах?
- Ну, конечно. У них же бизнес. Им нужно реализовать его с наименьшими затратами. Поэтому им нужно, чтобы рисков не было, была фиксированная цена и принудительное изъятие. Это все абсолютно понятно.
- Вы же говорите о том, что принудительно изымать можно, когда речь идет о строительстве дорог и в других подобных случаях...
- Да, когда речь идет о государственных и муниципальных нуждах. А когда изымают у одного собственника, чтобы передать другому, - это не общественная нужда. Поэтому здесь нужно, конечно, участие собственников, чтобы они получили свою часть экономической выгоды от этого проекта и чтобы они согласились на это.
- Где гарантии, что в результате работы над законопроектом застройщики не продавят поправки, чтобы он выглядел таким образом, как удобно им? Строительное лобби же существует...
- Да, но с другой стороны, всегда есть люди, которые стоят на страже общественных интересов. И у них силы не меньше, чем у застройщиков.
- То есть, Вы рассчитываете, что справедливость победит?
- Да, я надеюсь.