Наше издание узнало, почему этот документ, долгое время находившийся в секрете, может обернуться крахом для многих саратовских застройщиков и повлиять на рост стоимости квадратного метра жилья для рядового потребителя. Оказалось, что в проекте имеются коррупционноемкие пункты. А вводу ограничений по этажности мог поспособствовать высокопоставленный родственник губернатора Саратовской области.
О том, что в регионе с населением свыше 2,4 миллиона человек может быть запрещено возведение высоток стало известно несколько дней назад. Источник, близкий к областному правительству, рассказал о существовании проекта региональных нормативов градостроительного проектирования, разработанного по заказу местного минстроя.
Основное нововведение, насторожившее экспертов и наблюдателей в этом документе, кроется в пункте под названием "Расчетные показатели интенсивности использования жилых территорий в населенных пунктах при различных типах застройки". Здесь приведена таблица по предельно допустимой этажности. В городах Саратовской области с населением свыше 100 тысяч человек (Саратов, Энгельс, Балаково) предлагается запретить возведение жилых и нежилых зданий больше 10 этажей. Далее, чем меньше жителей в населенном пункте, тем меньше допустимая этажность — от 9 до 3 этажей.
Таблица из проекта региональных нормативов градостроительного проектирования
Скандальный документ в настоящее время вывешен на сайте министерства строительства и ЖКХ Саратовской области без указания даты опубликования. Для того, чтобы его обнаружить необходимо перейти в раздел "Строительство и стройиндустрия", оттуда - в подраздел "Градостроительство", а уже там кликнуть строчку "Региональные нормативы градостроительного проектирования".
Нигде ранее не заявлялось, что на уровне области готовятся столь значимые изменения в строительной сфере. Хотя представители министерства уверяют, что разместили проект на своем сайте еще в январе 2017 года. Никаких информационных сообщений об этом нам обнаружить не удалось.
Между тем, в соответствии с действующим законодательством, документ подлежит опубликованию в открытом доступе на протяжении не менее двух месяцев, после чего начинаются процедуры, связанные с его превращением в нормативный правовой акт. То есть, уже в ближайшие дни должен стартовать необратимый процесс, который может повлечь за собой большие проблемы не только для застройщиков, но и для рядовых жителей региона. И если бы не случай, то до самого последнего момента грядущие изменения могли так и остаться засекреченными — спрятанными в разделах и подразделах чиновничьего сайта.
Повешенный
В настоящее время на территории региона действуют нормативы, принятые в 2009 году. В них говорится, что этажность домов определяют правила землепользования и застройки того или иного муниципального образования. То есть, например, на уровне Саратова местные власти сами принимают решение, где, когда и сколько высоток можно возводить.
Однако осенью 2016 года региональный минстрой объявил о проведении конкурса в системе госзаказа на разработку проекта внесения изменений в существующие областные нормативы. На это дело из бюджета было выделено 606 тысяч 666 рублей. Нашлись три участника - ООО НПО "Южный градостроительный центр" (Ростов-на-Дону), ГУПП "Институт Саратовгражданпроект" (Саратов) и ООО ПИИ "ВолгаГражданПроект" (Волгоград). Две первые компании запросили за свою работу почти 400 тысяч рублей каждая. А вот представители Волгоградской области взялись оказать услугу всего за 150 тысяч рублей. И победили.
В конце прошлого года составленный проект был направлен в министерство строительства и ЖКХ региона. Однако, по словам директора "ВолгаГражданПроекта" Артема Шкопинского, работа над ним до сих пор не завершена.
- Он еще не утвержден, находится в разработке, - рассказал Артем Игоревич корреспонденту нашего издания. - Размещен в открытом доступе для обозрения. Потом предложения и замечания будут направляться заказчику — минстрою. По мере поступления, они будут присылать все нам для доработки.
Еще один вариант высотного строительства для Саратова / © weekend.rambler.ru
Директор волгоградской фирмы затруднился сказать, когда именно проект нормативов был обнародован региональными чиновниками. Поскольку очень многое зависит от срока опубликования документа, мы попытались узнать точную дату его вывешивания в областном минстрое. Удалось это сделать только с третьего раза. И то, время было названо приблизительно.
- Где-то 20 января этого года, насколько я помню, - в итоге отметил пресс-секретарь регионального минстроя Вячеслав Пашковский и рассказал о том, что будет происходить с проектом дальше. - В законе о регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области от 2006 года прописан порядок изменения нормативов. Проекты региональных нормативов подлежат размещению не менее, чем за 2 месяца до их утверждения. Размещаются для обсуждения и ознакомления. После того, как этот срок выходит, проект рассматривается на заседании градостроительного совета. В случае наличия предложений, проводится доработка документа, после чего он повторно выносится на заседание градостроительного совета области. Потом эти нормативы утверждаются правительством области. После этого они уже вывешиваются в качестве нормативного акта правительства для очередного обсуждения и согласования.
Официальный представитель министерства особенно подчеркнул, что аналогичные механизмы по принятию нормативов действуют на территории Московской области.
- Мы не первопроходцы. Это не наша находка, - заверил он.
Саму необходимость корректировки уже существующих нормативов в минстрое объяснили нововведениями в Градостроительном кодексе РФ. По словам чиновников, изменились требования к составу и содержанию документа. В свою очередь, некоторые участники рынка усмотрели в происходящем попытку перетянуть строительное одеяло с муниципалитетов (в первую очередь с Саратова) на уровень министерства строительства и ЖКХ области, возглавляемого Дмитрием Тепиным. И возможную коррупционную подоплеку в истории с ограничением на возведение высоток.
Коррупционные просторы
Действительно, опубликованный ведомством Дмитрия Тепина проект градостроительных нормативов оставляет большой простор для разного рода договоренностей между чиновниками и застройщиками. Дело в том, что документ предполагает введение запрета на строительство зданий выше 10 этажей с некоторыми оговорками.
Планируется разрешить возводить высотки в Саратовской области в трех случаях: для обеспечения жильем обманутых участников долевого строительства, при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также если речь идет о строительстве зданий и сооружений религиозного назначения.
Этот "тройной набор" нигде в тексте проекта не расшифровывается. Поэтому остается только гадать, что вкладывали в приведенные формулировки составители документа и как это в итоге будет интерпретировано подчиненными Тепина. Сколько обманутых дольщиков необходимо фактически или теоретически заселить в здание, чтобы компания получила разрешение на выход за рамки этажности? Одного, десяток или сотню? Или кому-то будет достаточно для этого лишь заявить о намерении помочь обманутым людям, "отблагодарив" чиновника, поверившего застройщику на слово?
С катастрофами вообще ничего не понятно: где, кто и что должен подорвать или разрушить, чтобы получить право на высотку? Также интересно, что скрывается за религиозным пунктом. Речь идет о строительстве культовых небоскребов? Или же представителям отрасли ради получения поблажек достаточно будет размещать молитвенные комнаты на верхних этажах новостроек?
Аналогичная история с данными о необходимом количестве парковочных мест для многоквартирных жилых домов "по уровню комфорта". Так, в графе "престижный уровень" значатся 2 машиноместа на одну квартиру, в графе "массовый" - 0,8, а в графе "социальный" - 0,6 машиноместа.
А вот находиться эти самые машиноместа, согласно проекту, могут в том числе на открытых неохраняемых стоянках за пределами земельных участков многоквартирных домов в границах микрорайона. Кто и каким образом сможет определить наличие подобных парковок в привязке к конкретному зданию — тоже большой вопрос. И не перейдет ли все в итоге в финансовую плоскость, когда застройщику в добровольно-принудительном порядке придется "доказывать" наличие требуемых машиномест путем передачи определенной суммы неопределенному кругу лиц?
Эксперты отмечают, что подобные изменения могут привести к серьезному росту цен на рынке новостроек в регионе.
На крайний случай есть другие планеты, где пока много свободного места / © trendymen.ru
По словам Вячеслава Пашковского, на все вышеперечисленные вопросы должны будут ответить некие другие нормативные акты, которые чиновники должны принять "либо в форме приложения к нормативам, либо в форме другого какого-то документа". Однако в настоящий момент эти разъяснения никак не оформлены, хотя вывешенный на сайте минстроя проект уже должен вовсю рассматриваться членами градостроительного совета области. Задать вопрос по этому поводу министру Дмитрию Тепину пока не удалось — по телефону он оказался недоступен.
Впрочем, как удалось выяснить нашему изданию, многие представители градсовета были не в курсе появления этого документа вплоть до того момента, пока им об этом не рассказал журналист. А это, надо отметить, те люди, которые в ближайшее время должны будут дать оценку судьбоносному волгоградскому документу на 83 страницах формата А4. И попытаться внести в него свои коррективы.
- Не слышал об этом ничего. Из того, что вы сказали, думаю, что про машиноместа — это правильно. Давно пора об этом говорить. Что касается ограничения этажности, то не сказал бы, что за это двумя руками. Тут надо думать, - подчеркнул в беседе с корреспондентом генеральный директор ООО "СаратовЗапсибНИИпроект-2000" Александр Дегтярев.
Конфликт интересов
Еще один член градостроительного совета региона - генеральный директор ООО "Арт-Дмитрий" Дмитрий Голубинов — также признался, что впервые слышит о грядущих изменениях нормативов.
- Такое действительно выпустили? - удивился собеседник. - На последнем градостроительном совете, который проходил в этом году, такой вопрос не обсуждали. Но я думаю, что строители не дадут протолкнуть подобный проект ни за что на свете. У них сейчас жизнь компаний зависит только от высотных зданий. Это, конечно, ужасно, но если им запретят строить высотные здания, то большая часть застройщиков сразу разорится. Они живут только за счет того, что снос сейчас минимальный и 25-этажные дома везде возводят.
По словам Дмитрия Владимировича, у градостроительного совета области фактически нет никаких полномочий и власти. Он считает, что региональные чиновники позаботились о том, чтобы этот орган мог лишь совещаться, а вот итоги заседаний едва ли зависят от мнения и заявлений членов градсовета.
- Это, на мой взгляд, полная профанация. В отличии от публичных слушаний там нет никаких правозащитников, обсуждение идет только членами совета. Туда нагоняют корреспондентов, Радаев что-то говорит, Писной и Стрельцин. Что же касается проекта нормативов по высоткам, думаю, он не может пройти. Скорее всего архитекторы, да и вообще здравомыслящие люди со мной согласятся. Есть правила застройки города, там все прописано. У нас местное самоуправление, которое области никаким образом не подчиняется. Может быть создана правовая коллизия, как они любят говорить. Так часто было, когда не увязаны город с областью, земельный комитет с архитектурой. Тогда должны отменить правила застройки Саратова, так получается? Там есть зонирование, проект планировки, генплан. Прописано, где и какая этажность допустима. Они тогда должны ликвидировать правила застройки города? В Саратове есть комиссия, есть общественные слушания, есть замглавы администрации по архитектуре и строительству Гнусин. Как можно забрать эти функции у города? Только если город добровольно подстроится под область и передаст свои полномочия, - предположил Дмитрий Голубинов.
Депутат Саратовской областной думы, генеральный директор АО "Саратовоблжилстрой" Леонид Писной тоже не верит в успех операции по опусканию Саратова на уровень 10-и этажей. Он вовсе считает, что "проблема высосана из пальца" и уповает на бдительность надзорного органа.
- Есть правила землепользования и застройки Саратова. У области нет полномочий по регулированию этажности. Если в нормативах прописаны ограничения, значит прокуратура их опротестует. В рамках градостроительного кодекса этажность определяется правилами землепользования и застройки. Это вопрос исключительно органа местного самоуправления. Регион может только рекомендовать что-то. А все забьют на это и продолжат строительство как и раньше, - заявил Леонид Александрович и отметил, что планирует выступать по этому поводу на грядущем градостроительном совете области.
Так и оставшаяся проектом идея по возведению "золотых ворот" в Саратов / © kp.ru
Между тем, нельзя исключать еще одного варианта развития событий, при котором городу действительно придется подстраиваться под область. Как рассказал нашему изданию источник в министерстве строительства и ЖКХ региона, в случае утверждения скандального проекта, каждому муниципальному образованию необходимо будет принимать аналогичные документы. При этом бумаги будут составляться с учетом уже принятых областных нормативов со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Главный архитектор Саратовской области Марина Лобанова, которая состоит в президиуме градсовета, поделилась своим мнением о том, что рассматриваемые нормативы не будут противоречить уже существующим правилам застройки Саратова.
- Конфликта с городом не будет. Во всяком случае, я так думаю, - отметила Марина Юрьевна, однако более подробно говорить на эту тему не смогла, сославшись на большую занятость.
В свою очередь замглавы администрации Саратова по градостроительству и архитектуре Андрей Гнусин сообщил корреспонденту, что не может общаться с представителями СМИ без разрешения начальства. Позже, через пресс-службу мэрии, Андрей Вячеславович признался, что еще не видел нашумевший проект нормативов, потому комментировать что-либо по этому поводу не может.
Почему опускают?
Наше издание опросило не только членов градсовета, но и других наблюдателей и экспертов, представителей строительной отрасли. И все они в один голос говорят о том, что не понимают по какой причине в проекте областных нормативов появились жесткие ограничения по этажности.
Кто и почему хочет опустить Саратов? Руководитель компании-разработчика проекта — Артем Шкопинский — не стал отвечать на этот вопрос, порекомендовав задать его сотрудникам регионального минстроя. В свою очередь в министерстве также не спешат раскрывать карты, заявляя, что внутри ведомства в настоящее время идет детальная проработка документа, в том числе и по вопросу запрета на возведение высоток.
- Этот посыл — не выше 10 этажей — появился уже после того, как прошел конкурс, когда уже определился подрядчик на эти работы, - рассказала заместитель директора по архитектуре и градостроительству ГУПП "Институт Саратовгражданпроект" Надежда Шитова. - Мы к этому никакого отношения не имеем, мы не авторы проекта и не инициаторы такого предложения. Нас не приглашали к обсуждению этой темы. Возможно таким образом хотят исключить точечную застройку в центральной исторической части Саратова. Хотя у нас здесь и без того есть ограничения по этажности в соответствии с правилами землепользования и застройки. Почему это распространяется на территорию всего города, мне, в общем-то, не понятно. Тем более, что ограничение по высотам в связи с размещением аэропорта в центре Саратова тоже скоро станет неактуальным, в связи со строительством аэропорта в Сабуровке.
Действительно, журналистам нашего издания не удалось найти в конкурсной документации минстроя установки на уменьшение этажности новостроек. Однако здесь прописано, что сбор и анализ исходной информации для подготовки проекта нормативов "осуществляется Исполнителем при содействии Заказчика". То есть, едва ли столь важный вопрос решался без участия представителей министерства.
Более того, в конкурсной документации сказано, что материалы по обоснованию основных расчетных показателей проекта должны содержать оценку предложений органов местного самоуправления, расположенных на территории Саратовской области, а также заинтересованных лиц. Так что, по идее, для властей регионального центра ограничения по этажности не должны были стать каким-то сюрпризом.
Впрочем, само обоснование таких ограничений в документе, вывешенном на сайте минстроя, выглядит довольно скупо. Вот оно, собственно, целиком и полностью: "Показатель предельно допустимой этажности жилых и нежилых зданий в населенных пунктах установлен исходя из текущего состояния развития региона, с учетом требований СП 42.13330.2011. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".
Изучив Свод правил, на который ссылается волгоградская фирма опуская саратовские дома до 10-и этажей, можно прийти к интересному выводу. Пожалуй, есть лишь один фактор, объединяющий города Саратовской области с населением свыше 100 тысяч человек и влияющий на мнение экспертов о возможности строительства высоток.
Указанные в правилах историко-культурные, природно-климатические и другие местные особенности — разные. Архитектурно-композиционная составляющая даже на территории одного Саратова имеет яркие отличия, в зависимости от района города. Та же история с санитарно-гигиеническими требованиями и возможностью развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур.
Возможное будущее саратовской строительной отрасли / © ИА "Версия-Саратов"
А вот последний пункт Свода правил, имеющий отношение к определению этажности домов — противопожарная безопасность — объединяет все без исключения муниципальные образования региона. Связующее звено в этом случае — ГУ МЧС России по Саратовской области, занимающееся осуществлением той самой безопасности. Как отмечают наши источники, в главном управлении, которое возглавляет родственник губернатора Валерия Радаева Игорь Качев, весьма настороженно относятся к строительству высоток. Например, техника для тушения 38-этажного жилого комплекса "Елена", разместившегося на саратовской набережной, отсутствует как таковая.
- Насколько мне известно, предел по технике, имеющейся в настоящее время в наличии у регионального МЧС — это 50-60 метров. Речь идет о подъемниках и автолестницах. Соответственно, максимум куда можно дотянуться — это 18-й этаж. Таких подъемников, например, всего 4 штуки в области, но не в этом основная проблема, - отметил в беседе с корреспондентом человек, близкий к ведомству. - Беда в том, что для использования имеющегося оборудования, оснащенного серьезной электроникой, необходимы специальные площадки, на которых можно развернуть технику. Если присутствуют какие-то неровности, датчики сработают и просто не дадут подъемнику вытянуться. Наличие таких мест возле уже введенных в эксплуатацию высоток весьма сомнительно. Дворы забиваются машинами, застраиваются будками охраны и прочим. Думаю, с одной стороны это происходит по объективным причинам — мало места для парковки авто, например, а с другой — из-за отсутствия должного контроля.
Наше издание попыталось получить сведения о наличии в Саратове специальной техники для тушения высоток. Однако в пресс-службе ГУ МЧС региона сообщили, что информацию сумеют предоставить лишь в ответ на официальный запрос. Его мы в ближайшее время подготовим и направим в управление.
P.S. Редакция просит прокурора Саратовской области Сергея Филипенко считать эту публикацию официальным обращением в надзорный орган региона. Особенно в части противоречий минстроевских нормативов городским правилам землепользования и застройки, а также некоторых коррупционноемких, на наш взгляд, пунктов проекта.