Дольщики идут в суд и выигрывают. Фонд защиты прав участников долевого строительства проигрывает споры саратовцам

Требовать защиту через суд

Как рассказали ИА «Версия-Саратов» юристы Центра помощи дольщикам (проект региональной общественной организации «Институт защиты прав потребителей», с 2017 года поддерживается Фондом Президентских грантов), в настоящее время они защищают в судах с Фондом интересы нескольких десятков граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

О ситуациях, в которых волею случая оказались некоторые из них, мы рассказывали ранее. Судебная практика по делам такой категории только начала складываться и пока в позитивном для граждан направлении. По крайней мере, первые в Саратовской области решения в пользу дольщиков в спорах с Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства уже получены. Осталось дождаться, когда Фонд выполнит решение суда.

Напомним, с 2017 года на российском рынке жилищного строительства заработала новая система защиты вложений граждан. На базе ДОМ.РФ (ранее АИЖК) был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Предполагалось, что он предотвратит появление новых обманутых дольщиков, обезопасит покупку жилья в строящемся доме и даст дополнительный импульс спросу на квартиры.

В задачи Фонда входит проверка финансовой документации компаний застройщиков; контроль над ходом строительства жилых комплексов; формирование компенсационного фонда для возможных выплат в случае банкротства девелопера; финансирование работ по завершению объекта строительства.

Кроме того, на Фонд возлагаются надежды по решению давнишней проблемы обманутых дольщиков — тех людей, которые не дождались сдачи выкупленных у застройщиков квартир.

После подачи соответствующей заявки в Фонд, там оценивают проблемный дом и решают его судьбу. Если наблюдательный совет Фонда решает, что долгострой нет смысла достраивать, то обманутым дольщикам выплачиваются денежные компенсации. Недостроенный объект в этом случае отходит Фонду, и он может распорядиться им на свое усмотрение, например, кому-нибудь продать.

Если целесообразней объект достроить, то его передадут на региональный уровень и заниматься завершением строительства будет региональный фонд (на условиях софинансирования).

Несведущим не помогать?

В случае с ЖСК «Миргород» (бывшее ООО «Миал-Девелопмент», 196 дольщиков) решением Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства была выплата компенсаций. Но как оказалось, далеко не всем.

«В рамках дела о банкротстве люди там включались в реестр кредиторов, потом был образован новый ЖСК, как это было предусмотрено Жилищным кодексом, и дольщики становились его членами, — рассказывает Антон Хайдуков, руководитель Центра помощи дольщикам. — Однако часть участников долевого строительства в новый ЖСК не вступили. По разным причинам и обстоятельствам. Один из дольщиков, обратившихся к нам, например, вообще не знал, что это нужно сделать и информацию до него никто не доводил».

Этим дольщиком был саратовец Василий Мирошниченко. На наш вопрос о том, как так вышло, что он ничего не знал о реестрах и необходимости стать членом нового ЖСК, Мирошниченко пояснил, что в принципе никогда не вникал в сложные юридические вопросы и всегда доверял их решение специалистам.

«Если ты в чем-то не разбираешься, логично доверить это дело профессионалу. Вот и квартиру мы покупали через риелторов. Они нашли нам подходящий по местоположению и стоимости объект и проверили его, — рассказывает Василий Владимирович. — Квартира в этом доме нам очень подходила, потому что жена хороший детский врач и ей как раз предложили работу в Перинатальном центре. А новый дом был через дорогу, что очень удобно, учитывая, что сам я инвалид. То есть, на тот момент, в 2016 году, нам казалось, что мы заключили очень выгодную сделку».

Семья Мирошниченко при покупке квартиры обошлась без кредитов. Хватило собственных накоплений и вырученных денег от продажи родительского дома в деревне и дачи.

«Сумма была около миллиона рублей, и мы держали ее в банке на вкладе под процентами. Когда снимал эту сумму, было у меня небольшое сомнение, но решил, что квартира сейчас важнее. К тому же застройщик сделал нам скидку и наших денег как раз хватило, занимать ничего не пришлось, — говорит собеседник. — Но теперь у нас нет ни квартиры, ни денег. Выплату, которая положена нам по закону, и ту пришлось выбивать через суд. Юристы из Центра помощи дольщикам позвонили, сказали, что решение принято в нашу пользу».

О том, что со строительством дома есть проблемы, Мирошниченко, по его словам, узнал случайно, от знакомых. Они же рекомендовали ему обратиться в министерство строительства и ЖКХ за разъяснениями и советом, что делать дальше.

«Я пришел на Челюскинцев (по адресу министерства ЖКХ, — прим. авт.) и там мне сказали, что все хорошо: дом достроят, ждите. Я и ждал. Специалисты же посоветовали, потому и не волновался. А потом опять же от знакомых услышал, что дольщикам по нашему дому начали выдавать компенсации и пошел спрашивать, как получить выплату. Обратились к председателю ЖСК, а она говорит: вас в списках нет, вы не можете претендовать».

После этого Василий Мирошниченко связался с юристами Центра помощи дольщикам, и они сопровождали его во всех дальнейших судебных разбирательствах.

Опоздание — не повод

«Сначала мы пошли в Арбитражный суд, — говорит Антон Хайдуков. — Здесь добились признания, что Мирошниченко должен быть членом вновь созданного кооператива на тех же условиях, что и остальные дольщики. Он был внесен во все реестры. Однако Фонд на этапе выплат компенсаций занял такую позицию: все, кто стали членами кооператива после того, как ЖСК подал заявления в Фонд на выплаты, не имеют на них права. Так как в силу закона кооператив не вправе принимать новых членов после подачи заявления. То есть гражданина расценили как нового члена кооператива, не имеющего отношения к проблемному дому. Но это не так, и решения судов подтверждают, что у него точно такие же права, как и у других дольщиков».

По словам Хайдукова, в судебном акте, выданном Василию Мирошниченко, сказано, что он принят в кооператив на тех же условиях, что и другие его члены. А условие для всех остальных было в том, что они считаются членами ЖСК с момента вынесения определения судом о погашении требований участников строительства в рамках дела о банкротстве и образовании ЖСК с передачей ему прав застройщика.

«Многие трактуют эту норму неправильно и считают, что должны пойти куда-то, написать заявление, членские взносы уплатить и так далее. Это не совсем так, граждане обязаны оплатить вступительные и членские взносы, но это не влияет на их статус члена — говорит Антон Хайдуков. — Закон о банкротстве является специальной нормой общих положений в ЖК. И люди могут стать членами кооператива на основании одного лишь определения суда о передаче прав застройщика на жилищный кооператив. Просто конкурсный управляющий должен передать реестр и все участники строительства, которые в нем числятся, становятся членами кооператива. Но по ЖСК „Миргород“ так сделано не было, как, собственно говоря, по многим ЖСК в нашем регионе. Фонд говорил, что ничего не должен людям, но в суде право граждан на выплату компенсаций все же было установлено».

Как пояснил нам Василий Мирошниченко, в аналогичной ситуации оказалось еще несколько человек: «Я не один такой „опоздавший“, когда я обращался к председателю ЖСК „Миргород“ за выплатами, нас там человек 15 набралось. И всех нас послали куда подальше, как „не имеющих право“. Надеюсь, люди последуют моему примеру и пойдут в суд». 

Обещал всем, но передумал

История ЖСК «Капитель-2002» куда более длинная и сложная. Напомним, строительство жилого комплекса из 9 одноподъездных блок-секций переменной этажности (от 10 до 14 этажей) затеяли еще в 2002 году. Огромный жилой дом должен был появиться в квадрате улиц: Чернышевского, 3-й Береговой проезд, 3-й Дегтярный проезд и 2-й Волжский проезд. Однако в 2010 началось банкротство застройщика, а к тому моменту, как выяснилось, в проект, путем продажи несуществующих квартир было привлечено 260 дольщиков, в том числе три юрлица. Совокупная сумма их вложений в строительство составила порядка 300 миллионов рублей.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства пообещал выплатить дольщикам компенсации, так как достраивать дом никто не решился.

«Стоит отметить, что с домом ЖСК „Капитель-2002“ получилась уникальная ситуация. Фонд обычно забирает объект себе, если решает возместить гражданам финансовые потери. Однако конкретно этот дом Фонд брать отказался, — говорит Антон Хайдуков. — Но и выплату компенсаций на практике одобрил только для меньше половины дольщиков».

Из всех участников долевого строительства, а их там больше 250 человек, право на выплату, по мнению Фонда, имели первоначально только 54 человека. Именно такому количеству от фонда пришло одобрение на возмещение. Остальные «писем счастья» от Фонда не получили, что, по словам юристов, можно приравнять к отказу.

«Изначально Фонд заверял, что компенсации получат все дольщики. Но уже в процессе без объяснения причин позиция изменилась», — говорит Антон Хайдуков.

По его словам, в Центр помощи дольщикам обратилось больше 10 граждан, ждавших квартиры от ЖСК «Капитель-2002». Большая часть из них приобретали квартиру в ООО «Мегастрой» — у генподрядчика, остальные — непосредственно в кооперативе.

«Схема привлечения средств в ЖСК изначально была сомнительной и много вопросов у Фонда было к тем, кто покупал квартиры у генподрядчика и других юрлиц, — рассказывает юрист Центра помощи дольщикам Никита Титоров. —  Дело в том, что ЖСК, как застройщик, расплачивался с генподрядчиком квартирами через уступку прав. Да, у них там были сомнительные истории по поводу дополнительных соглашений, они меняли цену за квадратный метр с 5 000 до 500 рублей и производили тому подобные сомнительные действия. А генподрядчик эти квартиры продавал физлицам. Так вот у Фонда были вопросы — выполнил ли вообще генподрядчик свои обязательства, за которые с ним расплачивались квартирами? И второе — почему ряд дольщиков заключили договор уступки уже после того дня, когда „Капитель-2002“ был первый раз признан банкротом? Дескать, все это подозрительно: в 2012 году человек приобрел квартиру по уступке, а в 2011 году ЖСК „Капитель-2002“ был признан банкротом. Фонд при этом ссылался на закон о публично-правовой компании, где прямо сказано, что, если вы приобрели квартиру после того, как было произведено конкурсное производство и ваш застройщик был признан банкротом, вы лишаетесь выплаты возмещения».

Юристы Центра помощи дольщикам отмечают, что такая норма действительно существует. Сначала выплаты не полагались тем, кто получал права на квартиру по договору уступки от юридических лиц и после принятия заявления о признании  застройщика банкротом. Таким образом пытались пресечь злоупотребления со стороны компаний. Но позже в выплатах ограничили и тех, кто получал права на квартиру по переуступке (после банкротства) и от физлиц.

Законы приняты в интересах дольщиков, а не Фонда

«Несоответствие, которое узрел Фонд в деле дольщиков ЖСК «Капитаель-2002», имеет простое объяснение, — говорит Антон Хайдуков. — Норма работает только в одном деле о банкротстве, тогда как застройщик, абсолютно любой, может признаваться банкротом не один раз. Например, признали в 2000 году компанию банкротом, но процедуру прекратили, организация не ликвидировалась, а восстановилась и продолжала привлекать средства граждан, потом снова обанкротилась.

В случае с ЖСК «Капитель-2002», за которым не одно дело о банкротстве, Фонд привязывает норму закона к определенному делу — именно тому, в рамках которого он должен сделать выплаты. Неожиданно, правда? При этом надо понимать и помнить, что за эти выплаты Фонд лишает граждан права требования квартир. То есть не просто дарит деньги людям, а обменивает их на недостроенные квартиры.

Всё это мы объяснили суду, и суд с нашими доводами согласился. Норма, на которую ссылается Фонд, не может применяться в данном конкретном случае. Более того, суд отмел аргумент Фонда и о том, что не подтвержден факт оплаты первоначального договора — между ЖСК и генподрядчиком. По мнению суда, это не является основанием для отказа в выплатах. Не важно, исполнен договор или нет. Если гражданин исполнил свои обязательства и включен в реестр кредиторов, он имеет право на выплату. Так как все эти законы приняты в интересах дольщиков и для защиты их прав. В Москве, по аналогичным спорам, суды занимают ту же позицию.

Это значит, что дольщики ЖСК «Капитель-2002», а также других проблемных объектов, которые не получили выплат от Фонда, могут и должны обращаться в суд. Юристы Центра помощи дольщикам готовы добиться выплаты. При этом напомню, что для дольщиков, благодаря Президентскому гранту, наш Центр оказывает бесплатные услуги».

Нужны системные решения

По словам юристов Центра помощи дольщикам, в судах пострадавшие от застройщиков граждане сталкиваются с разными дискриминационными мерами в свой адрес. Так, например, многих ограничили в сумме выплат — неполное возмещение, так как они якобы не до конца оплатили стоимость квартиры.

«Допустим, люди покупали квартиру за 750 тысяч на этапе строительства (в 2010 году), а в рамках банкротства стоимость этих квартир оценили в 1,4 млн (по состоянию на тот же самый год). По итогу принимается решение, что те, кто заплатил меньше, свои обязательства выполнили не полностью и не могут претендовать на выплату полной суммы. И нельзя сказать, что суд просто выбрал большую сумму, так как в это время оценки проводились разные и суммы показывались разные, в том числе и более высокие. Но вот суд останавливался на 1,4 млн рублей, и считал, что эта экспертиза правильнее, — рассказывает Антон Хайдуков. — Интересно и то, что такой подход применяется только к тем участникам долевого строительства, которые приобретали квартиру по уступке, а к тем, кто непосредственно у застройщика — нет. Несмотря на те же суммы в договорах на аналогичные квартиры. Ну вот, например, по договорам с ЖСК „Капитель-2002“ суммы договоров вообще не проверялись. Фонд так одобрил выплату человеку в абсолютно идентичной ситуации, что и в случае нашего клиента. И квартира такая же, и сумма договора, и условия приобретения. Но вот один дольщик компенсацию получает, а другой добивается ее только через суд».

Антон Хайдуков отметил, что при всей положительной динамике решения проблем обманутых дольщиков, вопросов в этой сфере еще очень много. И прежде всего вопросов к федеральному Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства.

«Саратовская область занимает второе место по количеству дольщиков, права которых удалось восстановить. И благодаря механизмам Фонда, и благодаря активному участию депутатов Госдумы. У нас в регионе действительно с этой проблемой активно работают последние четыре года и добились больших успехов, чем в ряде других регионов страны. В некоторых субъектах Фонд еще только начинает принимать решения по обманутым дольщикам. И все-таки, по каждому проблемному дому в Саратовской области остаются какие-то хвосты. У нас в регионе нет ни одного проблемного дома, в котором выплаты получили бы все 100% дольщиков. И в других регионах складывается та же ситуация.

Да, эти вопросы можно решать через суд, и мы продолжим защищать интересы граждан. Но ведь так не должно быть. Если проблема повторяется из раза в раз, значит нужно искать системное решение. Собирать совещания, искать причину, корректировать закон. Тем более, если, по мнению Фонда, этот закон нельзя интерпретировать однозначно. На мой взгляд, федеральный Фонд защиты прав дольщиков должен быть первым в этом заинтересован. В конце концов, это его прямая задача, поставленная президентом: до 2023 года проблема обманутых дольщиков должна быть полностью решена. Однако в настоящее время фонд принимает такие решения, в результате которых дом перестает быть проблемным, но обманутые дольщики остаются».