На прошедшей неделе, выступая на расширенном совещании в Саратовской областной думе по теме застройки микрорайонов крупных городов, первый замглавы администрации Энгельсского района Евгений Шпольский сделал целый ряд громких заявлений. Так, чиновник сообщил о якобы существующей в Энгельсе монополии на строительство, затоплении города фекалиями и так далее. Во всех проблемах, по мнению выступающего, могут быть повинны представители местной строительной компании «Новый век».
Кроме того, в своей эмоциональной речи Шпольский высказал подозрения по поводу действий предыдущих глав района (нынешний глава — Дмитрий Плеханов, напомним, сейчас подозревается в злоупотреблении должностными полномочиями).
Речь шла об Александре Стрелюхине (сейчас депутат Государственной думы РФ), Дмитрии Тепине (ранее возглавлял минстрой) и Алексее Стрельникове (бывший зампред областного правительства, сейчас — глава Фёдоровского района). Все эти деятели, по словам Евгения Шпольского, якобы «раздавали» одной строительной компании землю без проведения торгов.
Мы попросили руководителя СК «Новый век» Екатерину Родионову прокомментировать громкие слова энгельсского чиновника. Оказалось, что в строительной отрасли Энгельсского района всё не так однозначно, как пытался представить Шпольский. Более того, у застройщиков есть свои, вполне обоснованные претензии к представителям власти, которые, как выясняется, порой могут даже мешать в строительстве соцобъектов.
— Первый заместитель главы администрации Энгельсского района Евгений Шпольский заявил, что «практически вся земля в городе Энгельсе в руках одного монополиста — ООО Строительная компания «Новый век». Так ли это на самом деле?
— Это не соответствует действительности. В настоящий момент в Энгельсе осуществляют строительство многоквартирных домов АО СЗ «Шелдом» — 4 многоквартирных дома (МКД), ООО «Матис» (2 МКД), ООО «ЖК на Театральной — 1», ООО «СЗ «Волга Девелопмент Ком» (2 МКД), ООО «СЗ «Строймир» (4 МКД), СК «Система» (1 МКД), СЗ Скрипка Девелопмент (2 МКД).
Если говорить о Саратовской области в целом, а мы думаем, что это правильно, поскольку требования о строительстве соцобъектов предъявляются «Новому веку» именно на областной, а не только городской площадке, то наша доля строительства составляет за последние 7 лет около 7 процентов из всего объема строительства. Например, доля АО СЗ «Шелдом» составляет 13%, а доля ГК «Кронверк» 12%.
Как сказал Шпольский в своем выступлении, «Новый век» построил 700 тысяч квадратных метров жилья, однако эта цифра не имеет никакой информативности. Невозможно сказать много это или мало без сравнения, например, с общим объемом строительства в Саратовской области.
Так, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства Дом.РФ за период с 2016 по 2022 год в Саратовской области было введено 4 214 тысяч квадратных метров жилья, а «Новый век», по словам Шпольского, за 20 лет построил 700 тысяч квадратным метров. В сравнении эти цифры совсем не тянут на монополизацию. При этом, несмотря на не самую большую долю в строительстве, требования о создании социальных объектов предъявляются только к «Новому веку».
Сейчас кроме «Нового века» в Энгельсе ведется строительство 16 МКД. При этом ни один из домов не соответствует нормам, которые предъявляются только «Новому веку»: либо по садикам, либо по школам, либо и по тому, и по другому.
— По словам Шпольского, в разработанном проекте планировки застройки территории бывшего ракетного училища на улице Марины Расковой вообще не были предусмотрены парковочные места. Якобы застройщик указывал, что парковки будут на существующей улично-дорожной сети и парковках других домов, а для каждого нового дома указывались одни и те же парковочные места. Что можете сказать по данному поводу?
— Это неправда. Говорить о местах для парковок в контексте проекта планировки вообще неправильно, поскольку проект планировки согласно Градостроительному кодексу РФ подготавливается для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Другими словами, проект планировки определяет зоны застройки и мест общего пользования. Места же для парковок указываются на стадии подготовки проектно-сметной документации в разделе проекта ПЗУ — план земельного участка.
В данном случае нужно учитывать, что территория бывшего ракетного училища на улице Марины Расковой осваивается в рамках договора о комплексном освоении территории, поэтому и подходы к застройке данной территории именно комплексные. То есть, часть парковочных мест предусмотрена на земельных участках многоквартирных домов, часть за пределами, но внутри осваиваемой территории, а часть в многоуровневых паркингах.
Прежде чем подготавливать проект на каждый дом, была разработана схема планировочной организации всей осваиваемой территории, где парковочные места были распределены по всей территории, но в соответствии с существующими нормами. Одни и те же парковочные места при таком способе застройки просто не могут быть указаны в документации, поскольку планируются одновременно на всю осваиваемую территорию.
— Планировал ли «Новый век» строить новую школу на улице Марины Расковой за свой счет? Оказывали ли представители районной власти содействие в этом вопросе?
— Да, конечно, «Новый век» планировал строить на данной территории объекты социальной инфраструктуры. В договорах с администрацией содержится обязательство застройщика о строительстве здания школы на 1500 мест и двух поликлиник — взрослой и детской. Уточню, что для охвата школьными местами именно застраиваемой «Новым веком» территории достаточно школы на 1100 мест, однако застройщик пошел на строительство школы большей мощности для того, чтобы обеспечить местами и детей, проживающих в близлежащих районах.
Между администрацией и «Новым веком» лишь возникали вопросы о том, как распределить обязательства между собой, ведь градостроительное законодательство возлагает обязанности по строительству объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры не только на застройщика, но и на органы власти. В итоге стороны пришли к соглашению, и «Новый век» взял на себя строительство здания школы, кроме внутренней отделки, и строительство поликлиник. По завершении строительства эти объекты будут переданы безвозмездно в собственность муниципалитета и региона.
Содействие в вопросе строительства школы власти не оказывают, более того всячески замедляют этот процесс. Администрацией района «Новому веку» еще осенью 2022 года было отказано в выдаче разрешения на строительство по надуманной причине: работники администрации неверное прочитали нормы законодательства, а «Новый век» потерял несколько месяцев на очередные разбирательства. В подтверждение правоты «Нового века» в данном вопросе у нас есть письмо из прокуратуры города Энгельса, в котором надзорный орган соглашается с доводами застройщика.
Затем нам еще дважды пришлось обращаться с заявлением о выдаче разрешения на строительство в министерство строительства и ЖКХ Саратовской области после передачи полномочий на региональный уровень. И только сейчас проект разрешения на строительство находится на согласовании в ведомстве. То есть мы потеряли почти полгода, а школа уже могла бы строиться.
— Шпольский говорил о планах по застройке территории на улице Тургенева на площади порядка 23 гектаров. Речь шла о намерении построить в лесопарковой зоне 25-этажные дома, а также о том, что проект планировки двух участков не соответствует градостроительным нормативам по обеспеченности машиноместами и социальными объектами. Прокомментируйте, пожалуйста, эти заявления. Сколько «Новый век» расселил за свой счет жителей аварийных бараков? Сколько вложил денег в проектирование и подведение сетей коммунальной инфраструктуры в данный микрорайон? Планировал ли застройщик строительство школы и детского сада на улице Тургенева?
— Касательно договора развития застроенной территории, не секрет, что этот проект был инициирован председателем Государственной думы Вячеславом Володиным. Он посещал жителей этой территории в феврале 2018 года и пообещал им расселение из аварийных бараков, строительство здесь новых комфортабельных домов и благоустройство. Сами бараки представляли собой полуразрушенные деревянные строения с удобствами на улице, где на человека приходилось не более 12 квадратных метров жилья.
Инициатива спикера была поддержана людьми и чиновниками. Был разработан соответствующий проект планировки территории, который хотя и предусматривал строительство 25-ти этажных домов, но это только максимальная этажность для данной градостроительной зоны, которая указана в Правилах землепользования и застройки города Энгельса. Эти предельные параметры строительства были просто перенесены из указанных Правил в проект планировки по улице Тургенева, никто специально для данной территории такие нормы не предусматривал, как никто, конечно, и не собирался строить в этой зоне высотные дома.
Фактически этажность ограничивалась десятью этажами. После подготовки всех необходимых документов был объявлен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории в порядке статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ в действующей на тот период времени редакции. Однако на аукцион дважды никто не вышел. Связано это было не с тем, что место «заповедное» — до леса там на самом деле около километра, а с тем, что проект, связанный с расселением, для застройщиков очень непредсказуемый своими последствиями, финансовыми и временными затратами.
Поэтому было решено для начала проекта уменьшить территорию освоения и, как следствие, количество расселяемых бараков с 28-ми до 6-ти. В первую очередь именно за эту непростую задачу взялся «Новый век». Расселение велось трудно: некоторых людей приходилось долго искать, поскольку они вели асоциальный образ жизни, некоторые вообще уже долгое время проживали за границей, и тогда подключался судебный механизм.
Были случаи, когда люди утратили все документы, на основании которых проживали в этих бараках и не могли их восстановить, давно смирились с этим и планировали в дальнейшем снимать жилье. Казалось бы, зачем «Новому веку» помогать таким гражданам, ведь в таком случае им не нужно покупать квартиру и тратиться. Но даже тогда юристы «Нового века» помогали людям восстановить документы через суд, чтобы те не оказались на улице.
Каждому предлагалось несколько вариантов жилья. Некоторым «Новый век» делал за свой счет ремонт в новых квартирах.
В итоге были расселены жители 52 квартир, приобретены комфортабельные квартиры и выплачены компенсации за изымаемое жилье. Всего на расселение граждан «Новый век» потратил более 120 миллионов рублей. В проектирование сетей вложено около 10 миллионов рублей. О стоимости прокладки сетей на данной стадии говорить сложно, поскольку строительство еще не начато.
Что касается школьных и дошкольных образовательных учреждений, то в непосредственной близости от развиваемой территории находятся два детских сада — МДОУ «Детский сад № 31» и МДОУ «Детский сад № 38». Также в транспортной доступности школа МОУ СОШ имени Гагарина Ю. А. Возможные аргументы о заполненности образовательных учреждений не выдерживают никакой критики, поскольку количество воспитанников — это не статичная цифра, и она из года в год меняется: дети выпускаются из детских садов, школ, переходят в другую группу или класс. Утверждения, что если сейчас мест нет, то их не будет, например, через год, абсолютно голословны.
По закону застройщик не обязан строить школы и детские сады на месте развития застроенной территории, поскольку принял на себя обязательства по расселению граждан из аварийного жилья. Несмотря на это, «Новый век» был готов к обсуждению вариантов и способов строительства социальных объектов в непосредственной близости к застройке, но администрация ни разу не вышла с подобным предложением и не сделала ничего со своей стороны.
Например, в Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки города Энгельса в районе улицы Тургенева отсутствуют зоны школ и социальной инфраструктуры, а существующие проекты планировки территории вообще не предусматривают строительство там новых объектов социальной инфраструктуры. При этом все вышеперечисленные документы разрабатываются и утверждаются администрацией района.
В связи с этим возникает вопрос: администрация реально считает, что в том районе необходима школа и детский сад, если даже в документы территориального планирования не потрудились внести изменения, или это просто один из аргументов давления на «Новый век»?
— Первый замглавы администрации Энгельсского района заявил, что бывшие главы района Александр Стрелюхин, Дмитрий Тепин и Алексей Стрельников якобы предоставляли «Новому веку» без торгов землю рядом со стройками компании для соблюдения норм по установке малых архитектурных форм. Имели ли место факты, о которых говорит Шпольский?
— Это не соответствует действительности. Земельный участок или его часть предоставляется только в пользование, а не в аренду. Эта новая норма Земельного кодекса РФ, она допускает предоставление в пользование земельных участков или их частей без аукциона не для целей строительства, а, например, для благоустройства территории, прокладки коммуникаций, площадок для размещения строительной техники и строительных грузов.
Перечень видов объектов, под которые участки предоставляются в пользование, перечислен в постановлении Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300. Нюанс в том, что при таком «предоставлении» у застройщика или любого другого лица не возникает никакого права на данный земельный участок или его часть, поэтому и аукцион не проводится.
— Шпольский заявил, что из-за строительства ЖК «Облака» нагрузка на сети водоканала увеличилась в 50 раз и «город тонет в фекалиях». По его словам, подтопления происходят на улицах Тельмана, Вокзальной, Маршала Василевского — там, где строил «Новый век». Действительно ли есть связь между подтоплениями и стройками?
— Связи между подтоплениями и строительством «Нового века», конечно, нет. Мы не помним ни одного случая затопления именно «фекалиями» на указанных территориях города Энгельса. А подтопления после дождей или таяния снега случаются регулярно, но дело здесь не в «Новом веке» и его стройках, а в отсутствии ливневой канализации в городе Энгельсе. Эту проблему давно обсуждают в нашем городе.
«Новый век» был готов участвовать наравне с другими предпринимателями в строительстве ливнёвки, понимая насущность этой проблемы, однако у чиновников дальше разговоров дело не пошло. Сливать же сточные воды в центральную канализацию ни в коем случае нельзя, поскольку это приведет к ее уничтожению.
При строительстве каждого своего объекта «Новый век» строит новые или реконструирует существующие внутриплощадочные сети соразмерно увеличивающейся нагрузке и в соответствии с законом платит огромные деньги за присоединение к внешним городским сетям. Данная плата рассчитывается исходя из необходимой мощности сетей по тарифам, утвержденным комитетом государственного регулирования тарифов.
Именно на эти деньги МУП «Энгельс-Водоканал» и другие снабжающие организации должны реконструировать принадлежащие им сети в соответствии с новой нагрузкой. «Новый век» свои обязательства выполняет полностью, оплачивая такую реконструкцию платой за присоединение. Куда идут эти деньги потом, нужно спросить у МУП «Энгельс-Водоканал» и чиновников.
— Шпольский утверждает, что как только «Новый век» начал строительство дома рядом с аварийными домами Летного городка, «там пошли трещины». Как вы считаете, есть ли связь между аварийным состоянием домов в Летном городке и строительством дома «Нового века»?
— Существующие экспертизы проектов многоквартирных домов, которые возводятся на улице Колотилова рядом с Летным городком, говорят о том, что никакого влияния данное строительство на существующие аварийные постройки не оказывает.
Кроме того, в связи с возникшими вопросами, в феврале 2023 года экспертной организацией «Саратовстройреконструкция» была проведена экспертиза на предмет определения влияния строительства объекта «Нового века» на состояние строительных конструкций существующих аварийных многоквартирных домов. Была досконально изучена сама возможность такого влияния.
И вот какой однозначный вывод делают эксперты: «По методике, разработанной ВСН 490-87, допустимое расстояние от места погружения свай до существующих жилых домов, расположенных около стройплощадки и входящих в радиус обследования для исключения влияния на фундаменты при забивке свай, равно 30 м. Включенные в обследование жилые дома № 31, 32, 33, 34, 38, расположенные в Саратовской области, город Энгельс, мкр. Энгельс-1, не входят в зону влияния, так как расстояние превышает 75 м».
Более того, несколько месяцев назад в министерстве строительства и ЖКХ Саратовской области состоялось совещание, куда были приглашены представители «Нового века» и авторитетные архитекторы-эксперты для обсуждения этой темы. В ходе встречи некоторые архитекторы явно усомнились в том, что такое воздействие возможно на расстоянии более 100 метров от существующих домов, а некоторые эксперты вообще категорично заявили, что такое невозможно в принципе.
— Члены общественного совета Энгельсского района заявляли о планах «Нового века» застроить лесопарковую зону города Энгельса. В какой территориальной зоне планировалась застройка микрорайона по улице Тургенева? Переводились ли земельные участки, относящиеся к лесопарковой зоне, в зону многоэтажной застройки?
— Территория застройки «Новым веком» находится почти в километре от лесопарковой зоны города Энгельса. Застройка улицы Тургенева планируется в зоне многоквартирных домов, где ранее находились аварийные многоквартирные бараки.
Однако ранее лес действительно планировали застраивать, но это было в период, когда главой района был Дмитрий Лобанов. Именно тогда собранием депутатов ЭМР было принято решение о переводе части лесного массива в категорию земель населенных пунктов, после чего там было образовано около ста земельных участков под строительство коттеджей. Часть этих участков была уже предоставлена в аренду, когда прокуратура в 2017 году через суд отменила данное решение, заключенные договоры аренды были расторгнуты.