В статье «Мал этаж, да дорог» мы говорили о принятой в Саратовской области Концепции развития малоэтажного строительства. Тогда мы отметили, что основные положения этого документа выглядят довольно общо, размыто и, как следствие, оптимистично. Ну а та реальность, с которой все мы каждый день сталкиваемся, как правило, не столь радушно настроена по отношению к людям, желающим воспользоваться своими законными правами. Обсудить будущее малоэтажного домостроения в Саратовской области мы решили с первым заместителем министра строительства и ЖКХ области Юрием Земсковым. Он, в свою очередь, уверен: построить дом в Саратове — это не на Марс слетать.
— В этом году была принята Концепция развития малоэтажного строительства. Ее главная цель — увеличить объемы строительства малоэтажного жилья и его доступность. Но в обосновании концепции речь идет только о многодетных семьях. Получается, направление у концепции очень узкое?
— Нет, оно не может быть узким. Мы же не можем сказать, что многодетные семьи мы пускаем в этот кабинет, а просто человека, который купил землю, не пускаем. Доступ к информации должен быть у всех. Но нужно понимать, что есть постановление правительства о предоставлении многодетным семьям участков земли для индивидуального строительства. И городским администрациям необходимо его исполнять. Когда мы посчитали, сколько земли потребуется для многодетных семей в Саратовской области, мы получили площадь Ершова. То есть это фактически город с населением в 30–40 тысяч человек. Уже выдано две тысячи участков многодетным семьям. Но люди пока не представляют, что с ними делать. Поэтому мы начали собираться и обсуждать, как быть. В концепции мы наметили основные проблемы, которые требуют решения. Вообще у концепции три направления. Первое — это создание относительно недорогих проектов. Мы сегодня знаем один стандарт — должен быть кирпичный дом. При этом мы прекрасно понимаем, какая цена у кирпича. Значит, нужно искать альтернативные варианты. Можно сделать метр кирпича, а можно взять 10 сантиметров эффективного утеплителя, который даст тот же самый эффект. И это как раз первое направление концепции — возможный вариант альтернативной стройки. Есть дома, которые можно строить из подручного материала. Сейчас «Римкер» делает кирпич, который замешивается вместе с опилками. В процессе обжига кирпича опилки выгорают и получается легкая пористая конструкция. У нас появился завод «Грас», который делает газосиликатные блоки. Они не нуждаются ни в каком утеплении, надо просто соблюсти ширину: 40 сантиметров газосиликатного блока эквиваленты 70 сантиметрам кирпича.
Второе направление концепции — это система кредитования, потому что мы понимаем, что не у каждого лежит в загашнике как минимум 2,5 миллиона. Значит, должна быть система кредитования. Что она должна из себя представлять? К примеру, очень сложно оформить ипотеку на еще не построенный индивидуальный дом.
— Такое вообще возможно?
— Теоретически да. Но банки не идут на такой риск, хотя и понимают, что эта услуга очень востребована на сегодняшний день. Мы ее обсуждали, по крайней мере, в рамках предоставления земельных участков многодетным семьям. И банки уже говорят: если у вас есть материнский капитал, вы можете использовать его как первый взнос, если у вас есть какая-то недвижимость, вы можете использовать ее в качестве залога. Потом мы убедили крупные банки, что если человек получает полноценное разрешение на строительство, у него появляются все признаки федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Фактически он застройщик и ничем не отличается от других застройщиков, которые успешно берут кредиты и строят десятиэтажные дома. И вот тогда у человека есть все шансы получить ипотечный кредит.
Наконец, третье направление концепции — это системы жизнеобеспечения. Например, сейчас есть котлы, которые генерируют не только тепло и горячую воду, но и электроэнергию. Если дом удален от основных коммуникаций, тогда это хорошее решение. Можно подойти к решению проблемы нестандартно. Поэтому мы в Концепции говорим, можно так сделать, а можно и так. Можно не тащить водопровод из Саратова, а пробурить скважину и качать воду. Цель концепции заставить людей по-другому взглянуть на вопрос постройки индивидуального жилья.
— Однако не стоит забывать, что многодетные семьи из Саратова не раз заявляли о том, что им не нужны участки за чертой города. Такая же история была и в Балаково. Людям предлагали землю в районах.
— Но тем не менее они не отказываются.
— Насколько мне известно, они эту землю просто перепродают.
— Понимаете, даже если они ее перепродадут, на этом месте многоэтажка не возникнет. Если кто-то купит эту землю, там будет частный дом. Но мы заинтересованы в том, чтобы многодетные семьи закреплялись, чтобы не продавали эту землю. Многодетная семья — это уникум, это основа развития нашего общества. Поэтому мы хотим, чтоб, взяв землю, семьи не искали варианты для ее продажи, а задумались о том, чтобы построить там дом.
— Как сделать так, чтобы многодетные семьи не перепродавали землю, а все-таки строили там жилье?
— А вот поэтому и разработаны три направления концепции. Чего многодетной семье не хватает? Денег? Хорошо, давайте тогда построим дом не кирпичный, а из газосиликатных блоков, это будет дешевле. И на это не хватает? Хорошо, давайте посмотрим, можно ли занять денег в банке. Потом мы смотрим, а что есть на этом участке, какие коммуникации. Опять же предлагаем варианты.
— А разве тут есть варианты? Ведь в постановлении правительства четко сказано, что коммуникации должны быть подведены к участкам за счет бюджета.
— Мы должны понимать, какими источниками на текущий момент располагаем. Бюджет расписан до копейки. И чтобы заявить: вот это мы будем делать, нужно сказать: а вот это мы делать не будем. Нет на сегодняшний день в бюджете того, от чего можно легко отказаться.
Сейчас важно, что сами энергетические компании заинтересованы в формировании своих абонентов. Потому что, подтащив трубу к этому поселку, они будут с него собирать деньги. Это и есть государственно-частное партнерство. Мы говорим: смотрите, сколько мы участков выделили, здесь будет жить 2 тысячи человек, с них вы будете каждый месяц собирать, условно говоря, 5 миллионов рублей. И энергетики соглашаются за свой счет тянуть сети до поселка.
— Кстати, о сетях. У нас существует уникальное явление — частные сети. То есть человек первым «врезался» в трубу, протянул сети, а потом своим будущим соседям предлагает подключиться к его трубе уже за очень большие деньги. Суммы иногда доходят до 200 тысяч рублей.
— Ну, в конце концов, если сумма такая большая, сосед просто подтащит себе такую же трубу. Надо понимать, почему просят такие суммы. Может, тот, кто первый тащил трубу, потратил миллион? В любом случае сейчас каждый владелец земельного участка вправе обратиться в энергоснабжающую организацию и решить этот вопрос самостоятельно, независимо от того, что сделал сосед. Всегда есть выбор. Хочешь дешевле — поделись с тем, кто первый подключился к коммуникациям. Хочешь свою трубу — потрать больше.
Вот банальный пример: СПГЭС просит сейчас всего 500 рублей за подведение электричества к дому. 500 рублей за 15 киловатт. И за эти деньги вам поставят столбы и подтянут провода.
— Но есть много примеров того, как энергоснабжающие компании требовали с людей большие суммы, например 20 тысяч рублей. Люди попросту не знают, что есть указ президента, который позволяет им подключить электричество за 500 рублей.
— Во-первых, у СПГЭС есть утвержденные тарифы. До 15 кВт — 500 рублей. Если вы заказываете нагрузку больше, например, чтобы устроить еще и баню, тогда будет, конечно, дороже.
Некоторое время назад была утверждена схема теплоснабжения города, и теперь вы можете подвести в дом центральное отопление. Причем мощность до 0,2 гигакалории подразумевает вообще бесплатное подключение. Постепенно сетевые компании приходят к тому, чтобы устанавливать за маленькие объемы потребления вразумительные тарифы. Да, с «Водоканалом» ситуация похуже, но просто потому, что система водоснабжения и водоотведения очень сложна. Канализация требует насосных станций, а это дорогостоящий вид услуг. Но, обратите внимание, всегда существует альтернатива: вы пробурили скважину, поставили насос — и у вас есть вода. Вот к этому надо стремиться. Альтернативных вариантов целая масса.
— Я так понимаю, что малоэтажное строительство вы рассматриваете еще и как возможность переселения из аварийного жилья, и как дома для детей-сирот?
— Вы знаете, в районах нет такого большого количества сирот. Например, есть пять человек, под них можно дом построить. Так, Ровное построило таунхаус именно для сирот. Такая же ситуация в Степном и в Дергачах. В Красном Куте построили двухэтажный дом на восемь сирот. Вот в Саратове сирот больше тысячи. Тут уже таунхаусом не отделаешься. Здесь вопрос решается многоэтажкой. Но система государственного финансирования не подразумевает строительства как такового, потому что мы обязаны закупать готовое жилье. Мы объявляем аукцион и говорим: нам необходимо помещение не менее 30 квадратных метров. В этом случае нам понятны правила игры: вот помещение, вот цена.
Переселенцы из аварийного жилья — это очень разношерстная публика. Законодательство требует выделять жилье с метражом не меньше, чем был. А в Саратове очень большой разбег размеров аварийных квартир: у кого-то 10 квадратных метров, у кого-то 15, у кого-то 20. Естественно, что мы не можем заселить людей в дома такой площади, муниципалитету придется добавлять серьезные средства из своего бюджета. Так что здесь есть определенные сложности. А многодетные семьи — это наиболее массовая категория, чью поддержку государство осуществило с помощью выделения земельных участков. Мы просто озаботились, что им делать дальше. Но в том числе мы считаем, что малоэтажное жилье должно строиться и на продажу, для всех.
— Городские власти говорят, что земли в Саратове нет. Что же делать человеку, который хочет получить участок для строительства дома?
— Поверьте, если сейчас начать искать в Саратове свободные участки, можно найти как минимум три-четыре десятка. Такие земельные участки, которые можно с нуля оформить и приступить к строительству. Да, процедура отвода участка длительная. Допустим, вы увидели пустырь и поняли, что хотите дом именно здесь. Сначала вы приходите в администрацию города и в комитете по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству, интересуетесь, в какой зоне расположен этот участок. Может быть, эта земля уже зарезервирована под высотки. Допустим, в комитете говорят: да, это зона малоэтажного строительства Ж-4. Затем вы в комитете берете схему этого поселка, чтобы отводом своего участка не перекрыть сервитуты. А дальше — пожалуйста. Вы обращаетесь в любую землеустроительную организацию, они вам делают проект границ, и вы подаете заявление в городскую администрацию. Выходит объявление в газете, и если в течение месяца не находится других соискателей на этот участок, город вам согласовывает проект границ. После этого выходит постановление о предоставлении участка, которое гласит, что вы обязаны его поставить на кадастровый учет. После того как участок поставят на кадастровый учет, вы заключаете договор аренды и сдаете его в регистрационную палату и только после государственной регистрации договора аренды вы становитесь полноценным владельцем земли. Ну а дальше остается только сделать проект дома и можно строить. Можно пойти коротким путем: заходите в частную землеустроительную компанию, говорите, в каком районе вам нужен участок, они открывают электронную карту и смотрят. Под частное домостроение много земли не надо. Так что найти можно. А для землеустроительных компаний это хлеб. Они понимают, что если они вам найдут эту землю, вы их наймете, чтобы они вам сформировали этот участок. Но в этом случае нужно будет заплатить частной компании.
— Юрий Леонидович, есть ли рядом с Саратовом такой участок, где чисто теоретически можно создать поселок малоэтажного жилья? Такой поселок, который мог бы стать полноценным пригородом со своими школами, больницей и прочей инфраструктурой?
— Тут есть множество нюансов. Можно, конечно, клич бросить, давайте все жить в Сторожевке. Мне, например, там нравится. Но я должен оттуда добраться до работы. А значит, должна быть четкая транспортная схема. А у нас все дороги сегодня забиты припаркованными автомобилями, которые не умещаются во дворах многоквартирных домов. Опять же в ближайшее время администрация Саратова подготовит тысячу участков на Березиной Речке, это для многодетных семей. Будет сделан проект планировки. Там надо зарезервировать участки под детские сады, школы, чтобы не получилось хаотичной застройки. В плане будут улицы, будут коридоры для проводки коммуникаций и так далее. Но это работа не на один день.
— Не случится ли так, что концепция останется только на бумаге? Ведь вы правильно говорите: должны быть дороги, дешевая земля, инфраструктура. А ничего этого у нас пока нет.
— Концепция — это направление мысли. Надо понимать, в чем сегодня нуждается малоэтажное домостроение.
— Но мысли явно недостаточно. Человек придет в администрацию и скажет: дайте мне землю. А ему ответят, что земли нет. Землю получат родственники чиновников, которые потом ее продадут тому же просителю за очень большие деньги.
— Ничего подобного. Человек приходит в администрацию и получает землю. Ничего здесь сложного нет. Надо просто понять, что это возможно. Надо потратить время. У нас выработался стереотип, что все продано, ничего нет. Но это лишь стереотип. Вот пример: приходит мне бумажка из приемной президента, пишут, что батареи не работают. Мы спрашиваем: а вы в управляющую компанию ходили? Отвечают: а что туда ходить, они все равно ничего не сделают, там одни жулики. Понимаете, есть философия иждивенчества. Кто не хочет, тот ищет причину. Очень важно сменить психологию.
— То есть людям надо просто захотеть свой дом и поверить, что ничего сложного в этом нет?
— Да. Поверьте, построить дом в Саратове — это не на Марс слетать. Нет здесь бюрократии, надо просто делать, и все. Законодательная база более чем достаточная. Надо уйти от правового нигилизма. Открывай закон и смотри, что ты можешь, а что нет. В Земельном кодексе написано, что каждый гражданин имеет право обратиться за земельным участком для жилищного индивидуального строительства.
— Закон, например, не обязывает делать проект для дома до трех этажей, но в администрации его требуют. Без него разрешения на строительство не выдают.
— А в чем проблема воспользоваться доступным проектом в Интернете? Архитектор не требует конструкцию фундамента, он может только поинтересоваться, что ты построишь на своем участке. Может, ты каланчу пожарную хочешь построить? Конечно, архитектору хотелось бы видеть, что ты построишь на своем участке. Почему у нас архитектор будет лишен такого права? Поймите, кто хочет, тот делает, находит пути, пользуется законом. Не исполняют закон чиновники, значит, он жалуется.
— Вы изучали опыт малоэтажного строительства других городов России?
— В Белгороде нашли интересный выход. Они берут земельный массив, разрабатывают проект планировки и делают всего три типажа малоэтажных домов. И предлагают всем желающим. Говорят: 50 тысяч мы с вас возьмем за проект, сформированный земельный участок и около 120 тысяч за все подведенные коммуникации. Но раз вы платите фиксированную сумму, значит, и дом должен быть построен по одному из трех проектов. Но Белгородская область вообще в этом плане уникальна. Они уже давно занимаются малоэтажным строительством, считают это целесообразным.
— А вы как считаете?
— Я считаю, что это целесообразно.
— Реально организовать у нас в области то, что делают белгородцы?
— В общем-то реально. Но еще раз повторю: это те традиции, которые в городе давно сформировались. Чтоб этой темой заболеть, надо туда съездить и посмотреть: что за службы занимаются этим? государственные унитарные предприятия или предприятия муниципальные? И не надо изобретать велосипед. Можно взять готовую нормативную базу и начать с ней работать. Но люди должны этим болеть.
— Нужно, чтобы губернатор у нас заинтересовался малоэтажным строительством?
— Понимаете, этот материал надо привезти, заинтересовать этим губернатора. Надо отдать должное Валерию Васильевичу, он очень четко реагирует на новизну. Вот Дмитрий Федорович выстроил свою модель, как ее понимал, и дальше только эксплуатировал. Ипатов в первый период был тоже достаточно интересный губернатор. Первый срок губернатора — это как раз впитывание новых идей и желание новаторства. Сколько я знаю Радаева, он всегда был человеком прогрессивных взглядов. Он говорил: все, что хорошее, то должно жить на территории Саратовской области. Но к нему надо приходить с готовым решением. Нельзя прийти на совещание и просто сказать: а вы знаете, вот в Белгороде очень хорошо. Он скажет: покажите, какая структура, какая система принятия решений, какая законодательная база. Когда ты привозишь готовую программу — это продукт, с которым можно идти к губернатору и говорить: Валерий Васильевич, мы знаем, как делать, вот цена вопроса, надо дать толчок сюда и сюда, а в налогах это вот так вернется.
— Вы готовы этим заниматься?
— Первые шаги мы уже начинаем делать, есть концепция. Для того чтобы сделать полноценную программу, необходимо собрать целый интеллектуальный десант и со специалистами, с юристами на несколько дней выехать в Белгород для изучения опыта. К тому же вы не забывайте, мы орган исполнительной власти, мы должны обслуживать тот бюджет, который у нас есть. И никуда мы от этого не денемся.